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Agevolazioni “prima casa”: raddoppiano i tempi per vendere l’immobile precedente
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Agevolazioni “prima casa”: raddoppiati i tempi per vendere l’immobile precedente, anche se acquistato nel 2024

By reliancegroup,

Il 2025 ha segnato una novità importante riguarda chi acquista una nuova abitazione con i benefici fiscali della “prima casa”: grazie all’art. 1, comma 116, della Legge di Bilancio 2025 (entrato in vigore il 1° di gennaio), il termine per vendere l’immobile già posseduto è stato esteso da un anno a due anni. Ma non finisce qui… con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un punto fondamentale: il nuovo termine di due anni si applica anche a chi ha acquistato casa nel 2024, purché al 31 dicembre 2024 il vecchio termine di un anno non fosse ancora scaduto.

In generale, si tratta di una modifica che offre maggiore flessibilità e riduce la pressione sui tempi di vendita, con vantaggi concreti sia per gli acquirenti sia per il mercato immobiliare.

Cosa è cambiato con la nuova normativa

Fino al 2024, chi acquistava una nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa”, pur possedendo già un immobile acquistato con lo stesso beneficio, doveva impegnarsi a venderlo entro 12 mesi. Con la nuova disposizione, entrata in vigore dal 1° gennaio 2025, il termine è salito a 24 mesi.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che ciò riguarda non solo i nuovi acquisti, ma anche quelli effettuati nel 2024, a condizione che al 31 dicembre il vecchio termine di un anno non fosse ancora scaduto. In questo modo, anche chi aveva comprato prima dell’entrata in vigore della legge può beneficiare del nuovo limite temporale.

Agevolazioni fiscali e credito d’imposta

Non verrà meno per il contribuente la possibilità di usufruire del credito d’imposta (disciplinato dall’art. 7, L. n. 448/1998), utile a recuperare l’imposta di Registro o l’IVA corrisposti con la prima compravendita.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nuovo termine di due anni vale anche per mantenere il diritto a questo credito: ciò significa che il contribuente non rischia di perderlo, purché completi la vendita entro i 24 mesi stabiliti.

Ricordiamo, inoltre, che l’agevolazione “prima casa” prevede l’applicazione dell’imposta di registro ridotta al 2% (invece che al 9%) quando si acquista un’abitazione, a condizione che:

  • l’immobile si trovi nel comune dove l’acquirente ha già la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto;
  • l’acquirente non possieda, da solo o con il coniuge, un’altra abitazione nello stesso comune;
  • l’acquirente non sia titolare, in tutta Italia, di un altro immobile già acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Cosa significa per chi compra casa

Questa modifica rappresenta un’opportunità significativa per chi vuole cambiare abitazione senza fretta. Con due anni a disposizione:

  • si può programmare la vendita del vecchio immobile in maniera più strategica, senza dover accettare condizioni penalizzanti per rispettare scadenze troppo strette;
  • si può gestire meglio il passaggio da una casa all’altra, evitando soluzioni temporanee spesso costose;
  • si mantiene l’accesso alle agevolazioni fiscali e al credito d’imposta, strumenti che rendono il cambio casa più conveniente.

Un incentivo anche per il mercato immobiliare

L’allungamento dei tempi ha anche un impatto positivo sul mercato: più serenità per i venditori significa maggior equilibrio tra domanda e offerta, senza la pressione di dover vendere in fretta. In questo modo le trattative diventano più sostenibili e si evita di svendere gli immobili per rispettare scadenze fiscali.

Stai pensando di comprare casa nel 2025?

Grazie a questa novità, cambiare abitazione è oggi più semplice e vantaggioso.
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Meglio acquistare una casa nuova o ristrutturare una vecchia?
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Meglio acquistare una casa nuova o ristrutturarne una vecchia? Vantaggi e considerazioni a confronto

By reliancegroup,

Quando si decide di acquistare casa ci si trova spesso davanti a una scelta cruciale: meglio investire e acquistare una casa di nuova costruzione o optare per un immobile da ristrutturare?
Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi, e la decisione ideale dipende da diversi fattori, tra cui il budget, il tempo a disposizione e le esigenze personali.
In questo articolo mettiamo a confronto le due soluzioni per aiutarti a fare la scelta più adatta a te.

Acquistare una casa in costruzione: comfort, tecnologia e personalizzazione

Scegliere una casa in costruzione significa investire in una proprietà moderna, efficiente e personalizzabile. Questa opzione consente infatti di:

  • personalizzare gli spazi sin dalla fase progettuale, decidendo la distribuzione degli ambienti, i materiali e le finiture;
  • risparmiare nel lungo termine, grazie a tecnologie costruttive all’avanguardia, impianti efficienti e materiali ad alte prestazioni energetiche;
  • ottenere garanzie importanti, come quella decennale fornita dal costruttore in caso di difetti strutturali.

Dal punto di vista economico, l’acquisto “su carta” offre tempi più dilatati per organizzare il pagamento, vendere un altro immobile o stipulare un mutuo vantaggioso. In più, si può accedere a detrazioni fiscali, come quella sugli interessi del mutuo per la prima casa, e a prezzi più favorevoli nelle zone in fase di sviluppo, dove il valore dell’immobile può aumentare nel tempo.

Tuttavia, è fondamentale tutelarsi adeguatamente:

  • verificando la reputazione del costruttore;
  • richiedendo un contratto preliminare chiaro;
  • effettuando sopralluoghi regolari per monitorare i lavori.

Ristrutturare una casa datata: fascino, risparmio e valorizzazione

Optare per una casa da ristrutturare può essere un’ottima scelta per chi desidera una soluzione più economica e affascinante, soprattutto in zone centrali o storiche dove le nuove costruzioni scarseggiano.

Tra i vantaggi principali troviamo:

  • prezzo d’acquisto inferiore, che permette di accedere a immobili più spaziosi o in posizioni migliori;
  • possibilità di personalizzare completamente gli interni, adattandoli alle proprie esigenze;
  • recupero del valore architettonico e storico, con un importante valore culturale e immobiliare.

Inoltre, è possibile pianificare gli interventi per fasi successive, suddividendo l’investimento nel tempo e talvolta evitando il trasloco durante i lavori. Con l’aiuto di soluzioni smart e materiali economici ma di qualità, anche un budget contenuto può dare ottimi risultati.

Di contro, va messa in conto una maggiore incertezza sui costi e i tempi, dovuta a eventuali imprevisti in fase di ristrutturazione, quali, ad esempio, quelli strutturali. Serve quindi una valutazione tecnica approfondita e il supporto di professionisti del settore.

Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie

A partire dal 1° gennaio 2025, è prevista una detrazione fiscale pari al 36% delle spese sostenute, fino a un massimo di 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
L’agevolazione spetta per le spese effettivamente pagate nell’anno di riferimento, secondo il principio di cassa, e deve essere ripartita tra tutti i soggetti che possiedono o detengono l’immobile in virtù di un titolo valido.

I lavori sulle singole unità immobiliari per cui è prevista l’agevolazione fiscale sono:

  • interventi elencati alle lettere b, c e d dell’articolo 3 del Dpr 380/2001:
    • manutenzione straordinaria: ovvero opere e modifiche finalizzate al rinnovo o alla sostituzione di parti, anche strutturali, degli edifici. Sono inclusi anche gli interventi necessari per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Questo a condizione che non comportino un aumento della volumetria complessiva né un cambio della destinazione d’uso. Fanno parte di questa categoria anche i lavori di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, anche se modificano le superfici interne o il carico urbanistico, purché non si alteri la volumetria complessiva e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;
    • restauro e risanamento conservativo: ovvero tutti quegli interventi volti a preservare l’immobile e garantirne la piena funzionalità, rispettando le caratteristiche tipologiche, formali e strutturali. Tali lavori consentono anche destinazioni d’uso compatibili con la natura dell’immobile stesso;
    • ristrutturazione edilizia: comprendente gli interventi che trasformano l’edificio esistente attraverso un insieme di opere che possono modificare parzialmente o completamente l’aspetto e la struttura del fabbricato preesistente.

    Tutti questi interventi devono essere effettuati su immobili a uso residenziale, indipendentemente dalla categoria catastale, comprese le abitazioni rurali e le relative pertinenze;

  • interventi necessari al fine di ricostruire o ripristinare l’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se questi ultimi non rientrano nelle categorie indicate al punto precedente, e a condizione che sia stato ufficialmente dichiarato lo stato di emergenza;
  • i lavori finalizzati:
    • all’eliminazione delle barriere architettoniche (con oggetto ascensori e montacarichi);
    • alla realizzazione di ogni strumento idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi (art. 3, comma 3, l. 104/1992);
  • interventi relativi all’adozione di misure volti a prevenire il rischio del compimento di atti penalmente illeciti da parte di terzi.
    In questi casi, la detrazione spetta esclusivamente per le spese relative ai lavori eseguiti sull’immobile. Non sono invece considerate detraibili, ad esempio, le spese per servizi come la sorveglianza privata o la stipula di contratti con istituti di vigilanza;
  • gli interventi destinati alla realizzazione della rete di cablaggio degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
  • gli interventi mirati al conseguimento di risparmi energetici, con particolare attenzione all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.
    Per accedere alla detrazione, è indispensabile che l’impianto sia destinato a soddisfare i fabbisogni energetici dell’abitazione e sia quindi direttamente al suo servizio. Tali interventi possono essere eseguiti anche senza la necessità di opere edilizie vere e proprie. Deve però essere prodotta idonea documentazione che certifichi il risparmio energetico ottenuto, in conformità con la normativa vigente;
  • gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare attenzione  ai lavori destinati a garantire la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzata sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere l’intero fabbricato;
  • gli interventi per la rimozione dell’amianto e la realizzazione di opere finalizzate alla prevenzione degli infortuni domestici. Interventi agevolabili sono, ad esempio, l’installazione di apparecchi che hanno lo scopo di rilevare la presenza di gas inerti, l’installazione del corrimano e il montaggio di vetri anti-infortunio.

Conclusione

In definitiva, non esiste una risposta univoca. L’acquisto di una casa in costruzione è ideale per chi desidera un’abitazione moderna e pronta a lungo termine, mentre ristrutturare è perfetto per chi vuole risparmiare sull’acquisto iniziale e valorizzare un immobile con carattere.

Qualunque sia la tua scelta, il nostro team è a disposizione per aiutare a valutare ogni dettaglio e trovare la soluzione perfetta per le tue esigenze. Contattaci per una consulenza personalizzata!

Cambio destinazione d'uso immobile
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Il cambio di destinazione d’uso di un immobile

By reliancegroup,

Nel mercato immobiliare non è raro imbattersi in immobili la cui destinazione d’uso dichiarata non corrisponde a quella effettiva, creando dubbi o potenziali complicazioni per acquirenti e venditori. Prima di procedere con una compravendita o un intervento edilizio, è essenziale verificare se la destinazione d’uso dell’immobile sia conforme alle autorizzazioni urbaniste e catastali.

Ma cosa significa esattamente cambiare la destinazione d’uso di un immobile? Si tratta di modificare la funzione per cui è originariamente autorizzato, ad esempio trasformando un ufficio in abitazione o un laboratorio in negozio. Questo processo, regolato da precise normative, richiede permessi specifici e può comportare costi variabili a seconda del tipo di modifica richiesta.

Normativa: cosa dice la legge

Dal punto di vista normativo, il cambio di destinazione d’uso può essere considerato urbanisticamente:

  • rilevante: avviene quando la modifica comporta il passaggio da una categoria funzionale all’altra, come da commerciale a residenziale. In questo caso è necessario un titolo edilizio rilasciato dal Comune;
  • non rilevante: se la destinazione d’uso rimane all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio da un’abitazione a un affittacamere). Non è necessario un titolo edilizio, salvo interventi che richiedano opere murarie, ma è richiesta la segnalazione certificata di inizio attività.

Le categorie funzionali previste dalla normativa (art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01) sono:

  • residenziale: abitazioni, affittacamere, studi professionali. In questi casi la superficie dell’unità immobiliare deve essere adibita prevalentemente ad uso abitativo;
  • produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigianali, corrieri, magazzini, imprese edili, officine, carrozzerie e laboratori di riparazione, nonché tutte le attività finalizzate alla produzione o trasformazione di beni e materiali, anche se includono spazi destinati alla vendita dei prodotti aziendali. Rientrano inoltre banche, assicurazioni, sedi direzionali e organizzative di enti e società di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali;
  • commerciale: negozi, ristoranti, bar, pub, media distribuzione, grossa distribuzione, attività commerciali all’ingrosso, mercati, esposizioni merceologiche;
  • turistico-ricettiva: hotel, B&B, campeggi, ostelli;
  • agricola: aziende agricole, allevamenti, serre.

Procedura per il cambio destinazione d’uso

Il percorso per ottenere la modifica della destinazione d’uso prevede due passaggi principali:

  1. richiesta dell’autorizzazione urbanistica: si presenta una pratica edilizia (SCIA o Permesso di Costruire) presso il Comune di competenza, verificando che il Piano Regolatore consente la variazione richiesta;
  2. aggiornamento catastale: una volta ottenuta l’autorizzazione comunale è necessario registrare la modifica al Catasto tramite una pratica DOCFA (Documento Catasto Fabbricati), che aggiorna la planimetria e i dati dell’immobile ai fini fiscali.

Secondo quanto stabilito dagli articoli 24 e 25 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), se il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, al termine della procedura si dovrà ottenere anche il certificato di agibilità, che attesta il rispetto delle normative in materia di sicurezza, igiene e risparmio energetico.

Quando è possibile cambiare la destinazione d’uso?

Non tutti gli immobili possono cambiare destinazione d’uso liberamente. È fondamentale verificare alcuni requisiti:

  • assenza di vincoli impiantistici: fognature, scarichi, canne fumarie compatibili con la nuova destinazione;
  • rispetto delle prescrizioni dimensionali stabilite dal regolamento edilizio;
  • compatibilità con il Piano Urbanistico locale;
  • assenza di restrizioni nel regolamento condominiale, se l’immobile di trova in condominio.

Costi

Il costo per modificare la destinazione d’uso dipende da diversi fattori, tra cui:

  • oneri di urbanizzazione (primaria o secondaria), che variano in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla sua incidenza sulle infrastrutture comunali. Si tratta di contributi economici che il privato versa per coprire i costi che l’amministrazione comunale sostiene per realizzare o potenziare le opere e i servizi pubblici legati all’urbanizzazione del territorio.
    Oneri di urbanizzazione primaria Oneri di urbanizzazione secondaria
    Strade Asili nido e scuole materne
    Spazi di sosta o di parcheggio Scuole dell’obbligo e strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo
    Fognature Mercati di quartiere
    Rete idrica Presidi per la sicurezza pubblica
    Rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas Delegazioni comunali
    Cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni Chiese e altri edifici religiosi
    Pubblica illuminazione Impianti sportivi di quartiere
    Spazi di verde attrezzato Aree verdi di quartiere
      Centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie
      Cimiteri

    Il mutamento di destinazione d’uso rilevante di una singola unità immobiliare non richiede nuove aree per servizi pubblici né il rispetto della dotazione minima di parcheggi, ed è soggetto solo agli oneri di urbanizzazione secondaria.
    Al contrario, il cambio irrilevante non modifica i carichi urbanistici e non comporta il pagamento di alcun onere.
    Tuttavia, se il cambio d’uso avviene senza opere edilizie ma comporta un aumento del carico urbanistico (es. maggiore fabbisogno di servizi), è comunque dovuto il pagamento al Comune della differenza tra gli oneri di urbanizzazione previsti per la nuova destinazione e quelli già versati per la precedente;

  • spese per eventuali lavori di adeguamento, se sono necessari interventi strutturali o impiantistici;
  • parcelle dei professionisti, come geometri, architetti, ingegneri, per la gestione delle pratiche edilizie e catastali.

A chi rivolgersi per il cambio di destinazione d’uso?

Per procedere al cambio di destinazione d’uso è richiesto l’intervento di tecnici qualificati, come architetti, ingegneri o geometri. Questi professionisti si occupano della verifica di fattibilità, della redazione delle pratiche necessarie e della presentazione delle richieste agli enti competenti.

Affidarsi a esperti del settore è fondamentale per evitare errori burocratici o vincoli normativi che potrebbero impedire la modifica della destinazione d’uso.

Cos'è la nuda proprietà
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Nuda proprietà: cos’è, come funziona e quando conviene acquistarla

By reliancegroup,

La nuda proprietà è una formula di compravendita immobiliare che offre vantaggi sia per chi vende, sia per chi acquista. Ma di cosa si tratta esattamente? E quando conviene prenderla in considerazione?
In questo articolo esploreremo i principali aspetti di questa soluzione, spiegando come funziona e quali sono i pro e i contro.

Cos’è la nuda proprietà e come funziona?

Acquistare un immobile in nuda proprietà significa acquisirne la proprietà ma senza il diritto di usufrutto, che rimane invece al venditore (usufruttuario) fino alla sua morte o fino a una data prestabilita nel contratto. Chi compra diventerà proprietario a tutti gli effetti solo quando l’usufrutto si estinguerà.

Durante il periodo di usufrutto, l’ex proprietario mantiene il diritto di abitare la casa e di utilizzarla come ritiene opportuno, anche affittandola. Tuttavia, non potrà venderla, mentre l’acquirente potrà eventualmente cedere la sua quota di nuda proprietà.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?

Questa modalità di compravendita presenta benefici sia per il venditore che per l’acquirente.

Chi vende:

  • ottiene una liquidità immediata senza dover lasciare l’abitazione;
  • può continuare a vivere nell’immobile senza dover pagare un affitto;
  • mantiene il diritto di usufrutto per tutta la vita o per un periodo concordato.

Per chi compra:

  • acquista l’immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato;
  • non deve sostenere spese di manutenzione ordinaria, che rimangono a carico dell’usufruttuario;
  • può fare un investimento immobiliare a lungo termine, utile per il futuro.

Come si calcola il valore della nuda proprietà?

Il prezzo di un immobile in nuda proprietà dipende da diversi fattori, tra cui:

  • l’età dell’usufruttuario: più è anziano, più il valore della nuda proprietà aumenta;
  • i coefficienti stabiliti dal Ministero delle Finanze: che variano in base all’aspettativa di vita e ai tassi di interesse.
    Nella tabella sottostante sono indicate le percentuali da applicare all’usufrutto e alla nuda proprietà, in base all’età dell’usufruttuario (anni già compiuti), rispetto al valore della piena proprietà. La tabella segue il Testo Unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986) e tiene conto del tasso di interesse legale del 2%. Tuttavia, una recente modifica normativa (D.Lgs. 139/2024, art. 2, comma 1, lettera r) stabilisce che, per calcolare il valore dell’usufrutto, non si può usare un tasso inferiore al 2,5%, anche se il tasso legale per il 2025 è stato fissato al 2%. Di conseguenza, la tabella utilizza il tasso del 2,5%, lo stesso già applicato nel 2024.
    Età usufruttuario Valore usufrutto Valore nuda proprietà
    Da 0 a 20 95% 5%
    Da 21 a 30 90% 10%
    Da 31 a 40 85% 15%
    Da 41 a 45 80% 20%
    Da 46 a 50 75% 25%
    Da 51 a 53 70% 30%
    Da 54 a 56 65% 35%
    Da 57 a 60 60% 40%
    Da 61 a 63 55% 45%
    Da 64 a 66 50% 50%
    Da 67 a 69 45% 55%
    Da 70 a 72 40% 60%
    Da 73 a 75 35% 65%
    Da 76 a 78 30% 70%
    Da 79 a 82 25% 75%
    Da 83 a 86 20% 80%
    Da 87 a 92 15% 85%
    Da 93 a 99 10% 90%
    Oltre Non previsto Non previsto

Solitamente, un perito esperto si occupa della valutazione, fornendo un prezzo equo per entrambe le parti.

Chi si occupa delle spese e delle imposte?

Generalmente, l’usufruttuario deve pagare:

  • le imposte sulla casa, come IMU (Imposta Municipale Propria) e TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili);
  • le spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile.

Il nudo proprietario, invece, è responsabile delle spese straordinarie, come lavori strutturali o ristrutturazioni importanti.

Quando si ottiene la piena proprietà dell’immobile?

La nuda proprietà si trasforma in piena proprietà nei seguenti casi:

  • alla morte dell’usufruttuario, salvo quanto previsto dall’articolo 999 del Codice Civile.
    Secondo tale articolo qualora un usufruttuario abbia stipulato un contratto di locazione, alla sua morte il contratto resta valido ma non potrà durare oltre cinque anni dal decesso, anche se inizialmente era prevista una durata maggiore. In questo caso, il nudo proprietario ha il diritto di far cessare la locazione al compimento del quinto anno dalla morte dell’usufruttuario. Se, invece, il contratto prevede una scadenza entro i cinque anni dalla morte, l’inquilino può restare fino alla fine del contratto.
    Questo limite serve a tutelare il nudo proprietario, evitando che l’usufruttuario imponga vincoli eccessivamente lunghi dopo la sua morte;
  • alla scadenza del termine stabilito nel contratto, se si tratta di usufrutto a tempo determinato;
  • se l’usufruttuario rinuncia volontariamente al suo diritto;
  • se l’immobile viene abbandonato per un lungo periodo, solitamente vent’anni consecutivi.

Nuda proprietà e usufrutto: le differenze principali

La nuda proprietà e l’usufrutto sono strettamente legati, ma presentano due diritti distinti:

  • la nuda proprietà consente di possedere l’immobile, ma senza poterne disporre fino alla fine dell’usufrutto;
  • l’usufrutto garantisce il diritto di utilizzare l’immobile e di ricavarne un reddito, ad esempio affittandolo.

Una volta terminato l’usufrutto, il nudo proprietario acquisisce la piena disponibilità dell’immobile senza dover versare ulteriori somme.

Conviene investire in una nuda proprietà?

L’acquisto di una nuda proprietà è un’opzione vantaggiosa per chi può permettersi di aspettare prima di entrare in possesso dell’immobile. Si tratta di una strategia particolarmente interessante per investitori immobiliari e per chi desidera acquistare una casa a un prezzo ridotto per un utilizzo futuro.

Tuttavia, prima di concludere l’acquisto è bene valutare attentamente tutte le condizioni e affidarsi a professionisti esperti per evitare eventuali complicazioni legali o fiscali.

Pertinenze di un'abitazione: cosa sono e perché sono importanti
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Pertinenze di un’abitazione: cosa sono e perché sono importanti

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Quando si parla di immobili, spesso si sente il termine “pertinenza”, ma cosa significa esattamente? Le pertinenze di un’abitazione sono elementi accessori che ne migliorano l’utilizzo e che, in alcuni casi, possono anche influire su aspetti fiscali e normativi. Conoscere il loro ruolo è fondamentale sia per chi acquista casa sia per chi possiede già un immobile.

Quali beni possono essere considerate pertinenze?

Le pertinenze di un’abitazione sono beni immobili che, pur essendo autonomi, sono destinati in modo stabile al servizio dell’immobile principale, con il quale intrattengono una relazione di accessorietà. Questo significa che il loro utilizzo è funzionalmente legato alla casa, senza perdere però la propria individualità.

Alcuni esempi comuni di pertinenze sono:

  • box auto e garage, utili per il parcheggio dei veicoli;
  • cantine e soffitte, usate come deposito o magazzino;
  • giardini e cortili privati, che aumentano lo spazio esterno a disposizione;
  • tettoie e porticati, che ampliano gli ambienti abitabili;
  • rimesse e locali di deposito, spesso utilizzati per attrezzature e macchinari.

Le pertinenze sono presenti in tutte le abitazioni?

No, non tutte le case dispongono di pertinenze. La loro presenza dipende dalla tipologia di immobile e dalla sua ubicazione. Ad esempio, ville e case indipendenti hanno spesso più pertinenze rispetto agli appartamenti in condominio, dove lo spazio è più limitato. In città, la disponibilità di garage o giardini privati è spesso ridotta rispetto alle aree suburbane, dove le pertinenze sono più frequenti.

Anche all’interno dei condomini, alcuni spazi accessori possono essere considerati pertinenze, come cantine o posti auto, ma solo se risultano di proprietà esclusiva e destinati all’uso della casa principale.

Aspetti normativi delle pertinenze

Il Codice Civile, all’articolo 817, stabilisce che:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.“

Questo significa che, in caso di vendita della casa, le pertinenze vengono automaticamente trasferite con essa, salvo diverso accordo tra le parti.

L’articolo 818 del Codice Civile stabilisce, inoltre, che le pertinenze seguono le sorti dell’immobile principale. Tuttavia, se una pertinenza viene utilizzata in modo indipendente dall’abitazione, potrebbe perdere questo status. Ad esempio, un garage affittato separatamente a terzi potrebbe non essere più considerato pertinenza.

Categorie catastali e agevolazioni fiscali

Dal punto di vista fiscale, le pertinenze possono beneficiare di agevolazioni se legate a un’abitazione principale. Tuttavia, la normativa prevede un limite massimo di una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2: cantine, soffitte e magazzini;
  • C/6: garage, autorimesse e posti auto;
  • C/7: tettorie chiuse o aperte.

Se si tratta di una prima casa, le pertinenze rientrano nell’esenzione IMU e possono godere di altre agevolazioni fiscali. Per le seconde case, invece, le pertinenze vengono tassate separatamente dall’immobile principale.

Permessi e regolamenti per la costruzione di pertinenze

In alcuni casi, la realizzazione o la modifica di una pertinenza richiede permessi specifici. Le opere minori, come piccole tettoie o ripostigli prefabbricati, possono rientrare nell’edilizia libera, a patto che rispettino le norme comunali. Per interventi più rilevanti, come la costruzione di un garage o l’ampliamento di un locale esistente, potrebbe essere necessaria una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Se l’intervento modifica in modo significativo la struttura dell’edificio, potrebbe essere richiesto un Permesso di Costruire.

Conclusioni

Le pertinenze rappresentano un valore aggiunto per un’abitazione, sia dal punto di vista pratico che fiscale. Possono migliorare la vivibilità della casa e, in alcuni casi, contribuire a una riduzione delle imposte. Tuttavia, è importante conoscerne le regole per evitare errori in fase di acquisto, vendita o modifica dell’immobile.

Come vendere casa con un mutuo in corso
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Vendere casa con un mutuo in corso

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Quando si acquista un immobile con un mutuo, si avvia un impegno finanziario che spesso dura molti anni. Tuttavia, possono verificarsi cambiamenti di vita che rendono necessario vendere la propria casa prima di aver estinto il mutuo. Questa situazione, apparentemente complessa, è più comune di quanto si pensi e, con le giuste informazioni, può essere gestita senza troppe difficoltà. 

È possibile vendere casa con un mutuo attivo?

Sì, vendere una casa con un mutuo in corso è possibile. Il proprietario non è obbligato a rinunciare alla vendita, poiché il finanziamento è un accordo tra l’intestatario e la banca, che non detiene diritti di proprietà sull’immobile. Tuttavia, è essenziale gestire il mutuo residuo, che può essere trasferito o estinto. In queste operazioni, l’istituto di credito gioca un ruolo cruciale, dovendo valutare e approvare ogni passaggio.

Le opzioni per vendere casa con un mutuo

Chi vuole vendere una casa e acquistare un nuovo immobile può scegliere tra diverse soluzioni per gestire il mutuo esistente:

  • estinzione anticipata del mutuo: è una pratica molto comune tra chi decide di acquistare una nuova casa tramite un finanziamento. Questa operazione può avvenire in due modalità principali:

    1. estinzione del mutuo prima del rogito: se il venditore dispone dei fondi necessari, può saldare il mutuo prima della stipula del contratto definitivo per la nuova proprietà. In tal modo, la banca procede a rilasciare sia la quietanza di estinzione, che l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca;

    2. estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo scenario, il debito viene estinto utilizzando parte del ricavato della vendita della casa ancora ipotecata. L’acquirente, al momento del rogito, consegna un assegno all’istituto di credito, che successivamente rilascia la quietanza e procede alla cancellazione dell’ipoteca.

    Questa procedura rappresenta una soluzione vantaggiosa sia per il venditore/mutuatario sia per la banca, poiché consente di chiudere il rapporto finanziario in modo definitivo e senza ulteriori vincoli;

  • accollo del mutuo: è una soluzione che permette di acquistare una casa già gravata da un finanziamento, subentrando nel contratto del mutuatario originario. In pratica, l’acquirente si impegna a pagare alla banca il debito residuo fino alla naturale scadenza del mutuo, assumendo così il ruolo di nuovo debitore. Questa operazione è possibile solo previo consenso della banca, che deve valutare l’affidabilità creditizia del nuovo mutuatario, e dell’acquirente stesso.

    Un vantaggio dell’accollo è che l’acquirente può evitare i costi di accensione di un nuovo mutuo e beneficiare delle condizioni di tasso già concordate, se queste risultano favorevoli. Tuttavia, ci sono anche limiti: l’importo massimo finanziabile è pari esclusivamente al debito residuo, e l’acquirente deve provvedere di tasca propria a coprire la parte restante del prezzo di acquisto. Inoltre, il nuovo titolare riceve il trasferimento di eventuali arretrati o morosità legati al mutuo.

    Esistono due tipologie di accollo:

    1. liberatorio: il venditore viene completamente svincolato dagli obblighi verso la banca, lasciando al nuovo acquirente la piena responsabilità del finanziamento;

    2. cumulativo: il venditore rimane garante, essendo tenuto a intervenire nel pagamento delle rate qualora il nuovo mutuatario non fosse in grado di far fronte agli impegni. Per questo motivo, è essenziale valutare attentamente gli aspetti legali e finanziari di questa opzione prima di procedere;

  • sostituzione di garanzia: questa procedura prevede il trasferimento dell’ipoteca dal vecchio immobile a quello nuovo. In tal modo si mantiene il finanziamento in corso per coprire l’acquisto della nuova abitazione. Tuttavia, questa opzione è soggetta all’approvazione della banca, che non è obbligata a concederla. Se accettata, la sostituzione deve essere formalizzata con un atto notarile.

    Va sottolineato, però, che questa pratica, conosciuta anche come “trasposizione di ipoteca”, è raramente utilizzata nella realtà. Gli ostacoli tecnici e le complessità legate all’istruttoria rendono difficile e limitata la sua applicazione.

Tempistiche e vincoli: quando è possibile vendere?

Le regole temporali per vendere variano in base al tipo di immobile:

  • seconda casa: può essere venduta in qualsiasi momento;
  • prima casa: in occasione dell’acquisto come “prima casa” si ha diritto a delle agevolazioni fiscali, che si perdono in caso di rivendita prima di 5 anni, con aggravio di sanzioni. Qualora però vendendo prima di 5 anni, si proceda al riacquisto di una nuova abitazione principale entro 1 anno dalla vendita precedente, non vi sarà la perdita delle agevolazioni, ne l’aggravio delle sanzioni, potendo peraltro usufruire di un credito d’imposta da utilizzare nella nuova compravendita. 

Come gestire una casa cointestata

In caso di cointestazione dell’immobile o del mutuo, è necessario il consenso di tutti i titolari per procedere con la vendita. Questo vale sia per l’immobile sia per il finanziamento.

Conclusione

Vendere una casa con mutuo in corso richiede una pianificazione attenta e una conoscenza delle opzioni disponibili. Con il supporto di esperti del settore e una comunicazione chiara con l’istituto di credito, è possibile gestire la transizione senza intoppi. Se hai dubbi, rivolgiti a un professionista per garantire che ogni passaggio venga eseguito nel rispetto delle norme e degli accordi contrattuali.