La nuda proprietà è una formula di compravendita immobiliare che offre vantaggi sia per chi vende, sia per chi acquista. Ma di cosa si tratta esattamente? E quando conviene prenderla in considerazione?
In questo articolo esploreremo i principali aspetti di questa soluzione, spiegando come funziona e quali sono i pro e i contro.
Cos’è la nuda proprietà e come funziona?
Acquistare un immobile in nuda proprietà significa acquisirne la proprietà ma senza il diritto di usufrutto, che rimane invece al venditore (usufruttuario) fino alla sua morte o fino a una data prestabilita nel contratto. Chi compra diventerà proprietario a tutti gli effetti solo quando l’usufrutto si estinguerà.
Durante il periodo di usufrutto, l’ex proprietario mantiene il diritto di abitare la casa e di utilizzarla come ritiene opportuno, anche affittandola. Tuttavia, non potrà venderla, mentre l’acquirente potrà eventualmente cedere la sua quota di nuda proprietà.
Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?
Questa modalità di compravendita presenta benefici sia per il venditore che per l’acquirente.
Chi vende:
- ottiene una liquidità immediata senza dover lasciare l’abitazione;
- può continuare a vivere nell’immobile senza dover pagare un affitto;
- mantiene il diritto di usufrutto per tutta la vita o per un periodo concordato.
Per chi compra:
- acquista l’immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato;
- non deve sostenere spese di manutenzione ordinaria, che rimangono a carico dell’usufruttuario;
- può fare un investimento immobiliare a lungo termine, utile per il futuro.
Come si calcola il valore della nuda proprietà?
Il prezzo di un immobile in nuda proprietà dipende da diversi fattori, tra cui:
- l’età dell’usufruttuario: più è anziano, più il valore della nuda proprietà aumenta;
- i coefficienti stabiliti dal Ministero delle Finanze: che variano in base all’aspettativa di vita e ai tassi di interesse.
Nella tabella sottostante sono indicate le percentuali da applicare all’usufrutto e alla nuda proprietà, in base all’età dell’usufruttuario (anni già compiuti), rispetto al valore della piena proprietà. La tabella segue il Testo Unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986) e tiene conto del tasso di interesse legale del 2%. Tuttavia, una recente modifica normativa (D.Lgs. 139/2024, art. 2, comma 1, lettera r) stabilisce che, per calcolare il valore dell’usufrutto, non si può usare un tasso inferiore al 2,5%, anche se il tasso legale per il 2025 è stato fissato al 2%. Di conseguenza, la tabella utilizza il tasso del 2,5%, lo stesso già applicato nel 2024.
Età usufruttuario Valore usufrutto Valore nuda proprietà Da 0 a 20 95% 5% Da 21 a 30 90% 10% Da 31 a 40 85% 15% Da 41 a 45 80% 20% Da 46 a 50 75% 25% Da 51 a 53 70% 30% Da 54 a 56 65% 35% Da 57 a 60 60% 40% Da 61 a 63 55% 45% Da 64 a 66 50% 50% Da 67 a 69 45% 55% Da 70 a 72 40% 60% Da 73 a 75 35% 65% Da 76 a 78 30% 70% Da 79 a 82 25% 75% Da 83 a 86 20% 80% Da 87 a 92 15% 85% Da 93 a 99 10% 90% Oltre Non previsto Non previsto
Solitamente, un perito esperto si occupa della valutazione, fornendo un prezzo equo per entrambe le parti.
Chi si occupa delle spese e delle imposte?
Generalmente, l’usufruttuario deve pagare:
- le imposte sulla casa, come IMU (Imposta Municipale Propria) e TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili);
- le spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile.
Il nudo proprietario, invece, è responsabile delle spese straordinarie, come lavori strutturali o ristrutturazioni importanti.
Quando si ottiene la piena proprietà dell’immobile?
La nuda proprietà si trasforma in piena proprietà nei seguenti casi:
- alla morte dell’usufruttuario, salvo quanto previsto dall’articolo 999 del Codice Civile.
Secondo tale articolo qualora un usufruttuario abbia stipulato un contratto di locazione, alla sua morte il contratto resta valido ma non potrà durare oltre cinque anni dal decesso, anche se inizialmente era prevista una durata maggiore. In questo caso, il nudo proprietario ha il diritto di far cessare la locazione al compimento del quinto anno dalla morte dell’usufruttuario. Se, invece, il contratto prevede una scadenza entro i cinque anni dalla morte, l’inquilino può restare fino alla fine del contratto.
Questo limite serve a tutelare il nudo proprietario, evitando che l’usufruttuario imponga vincoli eccessivamente lunghi dopo la sua morte; - alla scadenza del termine stabilito nel contratto, se si tratta di usufrutto a tempo determinato;
- se l’usufruttuario rinuncia volontariamente al suo diritto;
- se l’immobile viene abbandonato per un lungo periodo, solitamente vent’anni consecutivi.
Nuda proprietà e usufrutto: le differenze principali
La nuda proprietà e l’usufrutto sono strettamente legati, ma presentano due diritti distinti:
- la nuda proprietà consente di possedere l’immobile, ma senza poterne disporre fino alla fine dell’usufrutto;
- l’usufrutto garantisce il diritto di utilizzare l’immobile e di ricavarne un reddito, ad esempio affittandolo.
Una volta terminato l’usufrutto, il nudo proprietario acquisisce la piena disponibilità dell’immobile senza dover versare ulteriori somme.
Conviene investire in una nuda proprietà?
L’acquisto di una nuda proprietà è un’opzione vantaggiosa per chi può permettersi di aspettare prima di entrare in possesso dell’immobile. Si tratta di una strategia particolarmente interessante per investitori immobiliari e per chi desidera acquistare una casa a un prezzo ridotto per un utilizzo futuro.
Tuttavia, prima di concludere l’acquisto è bene valutare attentamente tutte le condizioni e affidarsi a professionisti esperti per evitare eventuali complicazioni legali o fiscali.