Nel mercato immobiliare non è raro imbattersi in immobili la cui destinazione d’uso dichiarata non corrisponde a quella effettiva, creando dubbi o potenziali complicazioni per acquirenti e venditori. Prima di procedere con una compravendita o un intervento edilizio, è essenziale verificare se la destinazione d’uso dell’immobile sia conforme alle autorizzazioni urbaniste e catastali.
Ma cosa significa esattamente cambiare la destinazione d’uso di un immobile? Si tratta di modificare la funzione per cui è originariamente autorizzato, ad esempio trasformando un ufficio in abitazione o un laboratorio in negozio. Questo processo, regolato da precise normative, richiede permessi specifici e può comportare costi variabili a seconda del tipo di modifica richiesta.
Normativa: cosa dice la legge
Dal punto di vista normativo, il cambio di destinazione d’uso può essere considerato urbanisticamente:
- rilevante: avviene quando la modifica comporta il passaggio da una categoria funzionale all’altra, come da commerciale a residenziale. In questo caso è necessario un titolo edilizio rilasciato dal Comune;
- non rilevante: se la destinazione d’uso rimane all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio da un’abitazione a un affittacamere). Non è necessario un titolo edilizio, salvo interventi che richiedano opere murarie, ma è richiesta la segnalazione certificata di inizio attività.
Le categorie funzionali previste dalla normativa (art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01) sono:
- residenziale: abitazioni, affittacamere, studi professionali. In questi casi la superficie dell’unità immobiliare deve essere adibita prevalentemente ad uso abitativo;
- produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigianali, corrieri, magazzini, imprese edili, officine, carrozzerie e laboratori di riparazione, nonché tutte le attività finalizzate alla produzione o trasformazione di beni e materiali, anche se includono spazi destinati alla vendita dei prodotti aziendali. Rientrano inoltre banche, assicurazioni, sedi direzionali e organizzative di enti e società di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali;
- commerciale: negozi, ristoranti, bar, pub, media distribuzione, grossa distribuzione, attività commerciali all’ingrosso, mercati, esposizioni merceologiche;
- turistico-ricettiva: hotel, B&B, campeggi, ostelli;
- agricola: aziende agricole, allevamenti, serre.
Procedura per il cambio destinazione d’uso
Il percorso per ottenere la modifica della destinazione d’uso prevede due passaggi principali:
- richiesta dell’autorizzazione urbanistica: si presenta una pratica edilizia (SCIA o Permesso di Costruire) presso il Comune di competenza, verificando che il Piano Regolatore consente la variazione richiesta;
- aggiornamento catastale: una volta ottenuta l’autorizzazione comunale è necessario registrare la modifica al Catasto tramite una pratica DOCFA (Documento Catasto Fabbricati), che aggiorna la planimetria e i dati dell’immobile ai fini fiscali.
Secondo quanto stabilito dagli articoli 24 e 25 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), se il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, al termine della procedura si dovrà ottenere anche il certificato di agibilità, che attesta il rispetto delle normative in materia di sicurezza, igiene e risparmio energetico.
Quando è possibile cambiare la destinazione d’uso?
Non tutti gli immobili possono cambiare destinazione d’uso liberamente. È fondamentale verificare alcuni requisiti:
- assenza di vincoli impiantistici: fognature, scarichi, canne fumarie compatibili con la nuova destinazione;
- rispetto delle prescrizioni dimensionali stabilite dal regolamento edilizio;
- compatibilità con il Piano Urbanistico locale;
- assenza di restrizioni nel regolamento condominiale, se l’immobile di trova in condominio.
Costi
Il costo per modificare la destinazione d’uso dipende da diversi fattori, tra cui:
- oneri di urbanizzazione (primaria o secondaria), che variano in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla sua incidenza sulle infrastrutture comunali. Si tratta di contributi economici che il privato versa per coprire i costi che l’amministrazione comunale sostiene per realizzare o potenziare le opere e i servizi pubblici legati all’urbanizzazione del territorio.
Oneri di urbanizzazione primaria Oneri di urbanizzazione secondaria Strade Asili nido e scuole materne Spazi di sosta o di parcheggio Scuole dell’obbligo e strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo Fognature Mercati di quartiere Rete idrica Presidi per la sicurezza pubblica Rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas Delegazioni comunali Cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni Chiese e altri edifici religiosi Pubblica illuminazione Impianti sportivi di quartiere Spazi di verde attrezzato Aree verdi di quartiere Centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie Cimiteri Il mutamento di destinazione d’uso rilevante di una singola unità immobiliare non richiede nuove aree per servizi pubblici né il rispetto della dotazione minima di parcheggi, ed è soggetto solo agli oneri di urbanizzazione secondaria.
Al contrario, il cambio irrilevante non modifica i carichi urbanistici e non comporta il pagamento di alcun onere.
Tuttavia, se il cambio d’uso avviene senza opere edilizie ma comporta un aumento del carico urbanistico (es. maggiore fabbisogno di servizi), è comunque dovuto il pagamento al Comune della differenza tra gli oneri di urbanizzazione previsti per la nuova destinazione e quelli già versati per la precedente; - spese per eventuali lavori di adeguamento, se sono necessari interventi strutturali o impiantistici;
- parcelle dei professionisti, come geometri, architetti, ingegneri, per la gestione delle pratiche edilizie e catastali.
A chi rivolgersi per il cambio di destinazione d’uso?
Per procedere al cambio di destinazione d’uso è richiesto l’intervento di tecnici qualificati, come architetti, ingegneri o geometri. Questi professionisti si occupano della verifica di fattibilità, della redazione delle pratiche necessarie e della presentazione delle richieste agli enti competenti.
Affidarsi a esperti del settore è fondamentale per evitare errori burocratici o vincoli normativi che potrebbero impedire la modifica della destinazione d’uso.