Per agevolare l’accesso alla prima casa ai giovani under 36, il decreto legge n. 73/2021, noto come decreto “sostegni bis”, ha introdotto nuove misure fiscali per l’acquisto della prima casa. Queste agevolazioni sono valide per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023, con una proroga concessa dalla legge di bilancio 2022 di sei mesi, ulteriormente estesa di un altro anno dalla legge di bilancio 2023.

Una recente legge di conversione, il decreto legge n. 215/2023 (legge n. 18/2024), in vigore dal 29 febbraio 2024, ha stabilito che le agevolazioni possono essere richieste anche per contratti preliminari di acquisto sottoscritti e registrati entro il 31 dicembre 2023, a condizione che l’atto definitivo sia stipulato entro il 31 dicembre 2024. Gli under 36 che hanno stipulato l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della nuova disposizione (29 febbraio 2024) hanno diritto a un credito d’imposta utilizzabile nel 2025.

Agevolazioni fiscali e credito d’imposta per gli under 36

Le agevolazioni fiscali per gli under 36 comprendono:

• esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale per compravendite non soggette a IVA;
• per gli acquisti soggetti a IVA, esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta al venditore.

Come può essere utilizzato il credito d’imposta?

• per ridurre l’imposta di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni relative agli atti e alle denunce presentati successivamente all’ottenimento del credito;
• per ridurre l’imposta sui redditi delle persone fisiche dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data di acquisto agevolato;
• in caso di importo non utilizzato secondo le modalità precedentemente indicate, è possibile compensare tramite il modello F24, specificando il codice tributo “6928” come stabilito dalla risoluzione n. 62/2021;
• sono esenti dall’imposta sostitutiva i finanziamenti concessi per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili destinati all’uso abitativo.

Beneficiari

Possono accedere ai benefici previsti i giovani che soddisfano i seguenti requisiti:

• hanno un’età inferiore ai 36 anni al momento della stipula dell’atto;
• il loro Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE), che tiene conto dei redditi e del patrimonio posseduto, non supera i 40.000 euro all’anno.

L’ISEE viene determinato considerando i redditi e il patrimonio dell’anno precedente alla presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) all’INPS. La DSU raccoglie informazioni anagrafiche, reddituali e patrimoniali necessarie per valutare la situazione economica del nucleo familiare.

Per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE tiene conto dei redditi e del patrimonio del 2020, mentre per quelli stipulati nel 2023, fa riferimento ai dati del 2021.

È importante notare che il concetto di “nucleo familiare” ai fini dell’ISEE è definito dagli individui che compongono la famiglia al momento della presentazione della DSU, salvo le eccezioni specificate nell’articolo 3 del DPCM n. 159/2013.

L’ISEE ordinario è valido a partire dal primo giorno dell’anno o, se successivo, dalla data in cui viene presentata la DSU, fino all’ultimo giorno di dicembre dello stesso anno. Qualora la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei membri della famiglia cambi in modo significativo rispetto a quanto dichiarato nella DSU ordinaria, è possibile richiedere l’ISEE corrente.

ISEE corrente

La richiesta dell’ISEE corrente si verifica nei seguenti casi:

• perdita, riduzione o sospensione del lavoro;
• interruzione dei benefici previdenziali, assistenziali o indennitari;
• una diminuzione del reddito familiare complessivo superiore al 25% rispetto all’ISEE ordinario;
• una diminuzione della situazione patrimoniale superiore al 20% rispetto all’ISEE ordinario.

L’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, ha una validità ridotta nel caso di variazione solo del reddito familiare (sei mesi dalla presentazione della DSU sostitutiva). Se solo la situazione patrimoniale viene aggiornata, o entrambe le componenti reddito e patrimonio, l’ISEE corrente è valido fino alla fine dell’anno in cui viene presentata la DSU sostitutiva. In ogni caso, se ci sono cambiamenti nell’occupazione o nei benefici ricevuti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.

Come spiegato nella circolare numero 12 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate, l’ISEE è rilevante anche per le transazioni di acquisto soggette all’IVA.

I requisiti menzionati precedentemente si aggiungono a quelli già stabiliti per poter beneficiare delle agevolazioni “prima casa”. In breve, l’acquirente deve:

• trasferire o stabilire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• dichiarare nell’atto di acquisto di non essere proprietario, nemmeno in comunione con il coniuge, di altri diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra residenza nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
• dichiarare nell’atto di acquisto di non possedere, nemmeno in parte o in regime di comunione legale, alcun diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile acquistato, sia a livello nazionale che in collaborazione con il coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, l’immobile posseduto precedentemente deve essere venduto entro un anno dalla data dell’acquisto del nuovo immobile.

Requisiti oggettivi

Per quanto riguarda gli immobili e le tipologie di atti agevolabili, è essenziale fare sempre riferimento alle normative che regolano le agevolazioni per la “prima casa”.

Gli immobili idonei al beneficio includono quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni civili);
• A/3 (abitazioni economiche);
• A/4 (abitazioni popolari);
• A/5 (abitazioni ultra popolari);
• A/6 (abitazioni rurali);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici del luogo).

I vantaggi si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale, ossia ai beni accessori o complementari, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (ad esempio, rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

In questi casi, una sola unità per categoria è destinata al servizio dell’abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto delle pertinenze può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o separatamente, purché entro il periodo di validità dell’agevolazione e rispettando i requisiti soggettivi stabiliti. Le agevolazioni non si applicano all’acquisto di abitazioni classificate come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico e artistico).

Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si estendono a tutti gli atti che comportano il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà) o il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle abitazioni sopra menzionate. Le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita, ma è possibile richiedere il rimborso dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra al momento della stipula del contratto definitivo soggetto all’agevolazione. Gli immobili acquistati all’asta sono, invece, ammissibili alle agevolazioni.

Assenza dei requisiti e decadenza agevolazioni

La normativa che ha introdotto le agevolazioni ha anche previsto le conseguenze nel caso in cui le condizioni e i requisiti per beneficiarne risultino inesistenti o decadano. In particolare, si prevede il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi e l’imposizione di sanzioni, seguendo le disposizioni per i casi di decadenza dalle agevolazioni per la prima casa.

Secondo la circolare n. 12/2021 dell’Agenzia delle Entrate, se viene constatata solo l’inesistenza dei requisiti specificamente previsti per le agevolazioni “prima casa under 36”, ma sono soddisfatti i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”:

• per gli atti soggetti a imposta di registro, viene recuperata l’imposta (2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono fissate a 50 euro ciascuna;
• per gli acquisti soggetti a IVA, viene revocato il credito d’imposta con conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), se già utilizzato.

Resta comunque in vigore l’applicazione dell’IVA al 4% nel caso di decadenza dalle agevolazioni per la prima casa, che avviene in presenza di:

• dichiarazione mendace riguardante i requisiti all’atto di acquisto;
• mancato trasferimento della residenza nei tempi stabiliti;
• vendita entro cinque anni senza successivo riacquisto entro l’anno;
• mancata vendita della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova.

Venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa under 36”, l’imposta di registro è fissata al 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono fissate a 50 euro ciascuna. Vengono inoltre applicati interessi e sanzioni, e il credito d’imposta viene revocato (con il suo recupero e l’applicazione di sanzioni e interessi), insieme alle conseguenze relative all’IVA per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” (come specificato nella Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633/1972, punto 21).