Quando si acquista un immobile con un mutuo, si avvia un impegno finanziario che spesso dura molti anni. Tuttavia, possono verificarsi cambiamenti di vita che rendono necessario vendere la propria casa prima di aver estinto il mutuo. Questa situazione, apparentemente complessa, è più comune di quanto si pensi e, con le giuste informazioni, può essere gestita senza troppe difficoltà. 

È possibile vendere casa con un mutuo attivo?

Sì, vendere una casa con un mutuo in corso è possibile. Il proprietario non è obbligato a rinunciare alla vendita, poiché il finanziamento è un accordo tra l’intestatario e la banca, che non detiene diritti di proprietà sull’immobile. Tuttavia, è essenziale gestire il mutuo residuo, che può essere trasferito o estinto. In queste operazioni, l’istituto di credito gioca un ruolo cruciale, dovendo valutare e approvare ogni passaggio.

Le opzioni per vendere casa con un mutuo

Chi vuole vendere una casa e acquistare un nuovo immobile può scegliere tra diverse soluzioni per gestire il mutuo esistente:

• estinzione anticipata del mutuo: è una pratica molto comune tra chi decide di acquistare una nuova casa tramite un finanziamento. Questa operazione può avvenire in due modalità principali:

  1. estinzione del mutuo prima del rogito: se il venditore dispone dei fondi necessari, può saldare il mutuo prima della stipula del contratto definitivo per la nuova proprietà. In tal modo, la banca procede a rilasciare sia la quietanza di estinzione, che l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca;

  2. estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo scenario, il debito viene estinto utilizzando parte del ricavato della vendita della casa ancora ipotecata. L’acquirente, al momento del rogito, consegna un assegno all’istituto di credito, che successivamente rilascia la quietanza e procede alla cancellazione dell’ipoteca.

  Questa procedura rappresenta una soluzione vantaggiosa sia per il venditore/mutuatario sia per la banca, poiché consente di chiudere il rapporto finanziario in modo definitivo e senza ulteriori vincoli;

• accollo del mutuo: è una soluzione che permette di acquistare una casa già gravata da un finanziamento, subentrando nel contratto del mutuatario originario. In pratica, l’acquirente si impegna a pagare alla banca il debito residuo fino alla naturale scadenza del mutuo, assumendo così il ruolo di nuovo debitore. Questa operazione è possibile solo previo consenso della banca, che deve valutare l’affidabilità creditizia del nuovo mutuatario, e dell’acquirente stesso.

  Un vantaggio dell’accollo è che l’acquirente può evitare i costi di accensione di un nuovo mutuo e beneficiare delle condizioni di tasso già concordate, se queste risultano favorevoli. Tuttavia, ci sono anche limiti: l’importo massimo finanziabile è pari esclusivamente al debito residuo, e l’acquirente deve provvedere di tasca propria a coprire la parte restante del prezzo di acquisto. Inoltre, il nuovo titolare riceve il trasferimento di eventuali arretrati o morosità legati al mutuo.

  Esistono due tipologie di accollo:

  1. liberatorio: il venditore viene completamente svincolato dagli obblighi verso la banca, lasciando al nuovo acquirente la piena responsabilità del finanziamento;

  2. cumulativo: il venditore rimane garante, essendo tenuto a intervenire nel pagamento delle rate qualora il nuovo mutuatario non fosse in grado di far fronte agli impegni. Per questo motivo, è essenziale valutare attentamente gli aspetti legali e finanziari di questa opzione prima di procedere;

• sostituzione di garanzia: questa procedura prevede il trasferimento dell’ipoteca dal vecchio immobile a quello nuovo. In tal modo si mantiene il finanziamento in corso per coprire l’acquisto della nuova abitazione. Tuttavia, questa opzione è soggetta all’approvazione della banca, che non è obbligata a concederla. Se accettata, la sostituzione deve essere formalizzata con un atto notarile.

  Va sottolineato, però, che questa pratica, conosciuta anche come “trasposizione di ipoteca”, è raramente utilizzata nella realtà. Gli ostacoli tecnici e le complessità legate all’istruttoria rendono difficile e limitata la sua applicazione.

Tempistiche e vincoli: quando è possibile vendere?

Le regole temporali per vendere variano in base al tipo di immobile:

• seconda casa: può essere venduta in qualsiasi momento;
• prima casa: in occasione dell’acquisto come “prima casa” si ha diritto a delle agevolazioni fiscali, che si perdono in caso di rivendita prima di 5 anni, con aggravio di sanzioni. Qualora però vendendo prima di 5 anni, si proceda al riacquisto di una nuova abitazione principale entro 1 anno dalla vendita precedente, non vi sarà la perdita delle agevolazioni, ne l’aggravio delle sanzioni, potendo peraltro usufruire di un credito d’imposta da utilizzare nella nuova compravendita. 

Come gestire una casa cointestata

In caso di cointestazione dell’immobile o del mutuo, è necessario il consenso di tutti i titolari per procedere con la vendita. Questo vale sia per l’immobile sia per il finanziamento.

Conclusione

Vendere una casa con mutuo in corso richiede una pianificazione attenta e una conoscenza delle opzioni disponibili. Con il supporto di esperti del settore e una comunicazione chiara con l’istituto di credito, è possibile gestire la transizione senza intoppi. Se hai dubbi, rivolgiti a un professionista per garantire che ogni passaggio venga eseguito nel rispetto delle norme e degli accordi contrattuali.