La settima edizione del “Rapporto mutui ipotecari 2024“, pubblicata dall’Osservatorio del mercato immobiliare, offre un’analisi approfondita delle dinamiche legate sia all’origine che all’impiego dei capitali derivanti dal credito ipotecario sugli immobili.
L’andamento generale
Il mercato dei mutui ipotecari in Italia ha registrato importanti cambiamenti nel 2023, con un capitale complessivo di oltre 26 miliardi di euro destinato a operazioni che coinvolgono unità immobiliari nelle principali città italiane. Questo dato rappresenta quasi il 30% del totale nazionale, segnalando la continua rilevanza delle grandi città, come Milano e Roma, nel panorama immobiliare del paese. Tuttavia, nonostante il calo del numero di nuovi immobili ipotecati, il capitale finanziato è aumentato. Questo si verifica soprattutto nelle città più dinamiche come Milano, dove il flusso di finanziamenti ha registrato un notevole incremento del 25,4%.
Immobili ipotecati e capitali, anno 2023
Fonte: Rapporto mutui ipotecari 2024Milano e Roma
La distribuzione del numero di immobili ipotecati e del capitale mette in risalto l’importanza di Milano e Roma rispetto al totale delle principali otto città. Roma si distingue per la percentuale maggiore di immobili ipotecati, sfiorando il 38%. Milano domina in termini di capitale, con una quota che si avvicina al 58%.
Distribuzione immobili ipotecati nelle grandi città, anno 2023
Fonte: Rapporto mutui ipotecari 2024Distribuzione capitale di debito nelle grandi città, anno 2023
Fonte: Rapporto mutui ipotecari 2024Come si distribuiscono i capitali di debito
Nel panorama delle principali città italiane, i capitali derivanti da mutui su immobili residenziali (indicati nel Rapporto come “Res”) mostrano una sostanziale corrispondenza con i reinvestimenti nel medesimo segmento edilizio, con differenze limitate tra una città e l’altra. Nel 2023, queste variazioni oscillano entro un intervallo del ±6%, con Torino e Palermo a rappresentare gli estremi.
Si nota invece un chiaro spostamento del credito ipotecario dal settore residenziale verso comparti non residenziali, utilizzando i capitali per altre tipologie edilizie o esigenze diverse.
Dall’analisi emerge come solo il 32% dei capitali provenienti da credito immobiliare è stato reinvestito nel settore residenziale. Questo dato è in calo rispetto al 2022, quando la quota raggiungeva il 50%. A Milano, appena il 17% dei capitali è stato riutilizzato nel mercato immobiliare residenziale, mentre oltre il 70% è stato destinato a finanziare attività di altro tipo. Al contrario, Genova ha registrato un incremento significativo di 19 punti percentuali nei capitali reinvestiti nel residenziale in un solo anno. Napoli e Palermo si distinguono per le percentuali più elevate nel 2023, con quote di reinvestimento pari rispettivamente all’80,3% e al 77,8%. Roma, infine, si colloca sopra la media delle principali città, con quasi il 45% dei capitali ipotecari destinati nuovamente al mercato immobiliare residenziale.
Analizzando il mercato dei finanziamenti di attività economiche diverse dal mercato immobiliare emerge come complessivamente, nelle grandi città, ci sia un aumento di capitale di debito per questa tipologia di acquisti di circa il 60%. Tale aumento è nettamente superiore alla media nazionale del 13,4%.
Milano, Roma e Firenze mostrano una tendenza positiva. Genova, invece, registra la maggiore perdita di capitale del 2023, senza però dimenticare che l’anno precedente avesse segnato un incremento di circa 200 punti percentuali.
Distribuzione del capitale di debito per tipologia di atto (RES – altre tipologie) nelle grandi città
Fonte: Rapporto mutui ipotecari 2024