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Mutui ipotecari nelle grandi città

La settima edizione del “Rapporto mutui ipotecari 2024“, pubblicata dall’Osservatorio del mercato immobiliare, offre un’analisi approfondita delle dinamiche legate sia all’origine che all’impiego dei capitali derivanti dal credito ipotecario sugli immobili.

L’andamento generale

Il mercato dei mutui ipotecari in Italia ha registrato importanti cambiamenti nel 2023, con un capitale complessivo di oltre 26 miliardi di euro destinato a operazioni che coinvolgono unità immobiliari nelle principali città italiane. Questo dato rappresenta quasi il 30% del totale nazionale, segnalando la continua rilevanza delle grandi città, come Milano e Roma, nel panorama immobiliare del paese. Tuttavia, nonostante il calo del numero di nuovi immobili ipotecati, il capitale finanziato è aumentato.  Questo si verifica soprattutto nelle città più dinamiche come Milano, dove il flusso di finanziamenti ha registrato un notevole incremento del 25,4%.

Immobili ipotecati e capitali, anno 2023

Immobili ipotecari e capitali, anno 2023 Fonte: Rapporto mutui ipotecari 2024

Milano e Roma

La distribuzione del numero di immobili ipotecati e del capitale mette in risalto l’importanza di Milano e Roma rispetto al totale delle principali otto città. Roma si distingue per la percentuale maggiore di immobili ipotecati, sfiorando il 38%. Milano domina in termini di capitale, con una quota che si avvicina al 58%.

Distribuzione immobili ipotecati nelle grandi città, anno 2023

Distribuzione immobili ipotecati nelle grandi città nel 2023 Fonte: Rapporto mutui ipotecari 2024

Distribuzione capitale di debito nelle grandi città, anno 2023

Distribuzione capitale di debito nelle grandi città nel 2023 Fonte: Rapporto mutui ipotecari 2024

Come si distribuiscono i capitali di debito

Nel panorama delle principali città italiane, i capitali derivanti da mutui su immobili residenziali (indicati nel Rapporto come “Res”) mostrano una sostanziale corrispondenza con i reinvestimenti nel medesimo segmento edilizio, con differenze limitate tra una città e l’altra. Nel 2023, queste variazioni oscillano entro un intervallo del ±6%, con Torino e Palermo a rappresentare gli estremi.

Si nota invece un chiaro spostamento del credito ipotecario dal settore residenziale verso comparti non residenziali, utilizzando i capitali per altre tipologie edilizie o esigenze diverse.

Dall’analisi emerge come solo il 32% dei capitali provenienti da credito immobiliare è stato reinvestito nel settore residenziale. Questo dato è in calo rispetto al 2022, quando la quota raggiungeva il 50%. A Milano, appena il 17% dei capitali è stato riutilizzato nel mercato immobiliare residenziale, mentre oltre il 70% è stato destinato a finanziare attività di altro tipo. Al contrario, Genova ha registrato un incremento significativo di 19 punti percentuali nei capitali reinvestiti nel residenziale in un solo anno. Napoli e Palermo si distinguono per le percentuali più elevate nel 2023, con quote di reinvestimento pari rispettivamente all’80,3% e al 77,8%. Roma, infine, si colloca sopra la media delle principali città, con quasi il 45% dei capitali ipotecari destinati nuovamente al mercato immobiliare residenziale.

Analizzando il mercato dei finanziamenti di attività economiche diverse dal mercato immobiliare emerge come complessivamente, nelle grandi città, ci sia un aumento di capitale di debito per questa tipologia di acquisti di circa il 60%. Tale aumento è nettamente superiore alla media nazionale del 13,4%.
Milano, Roma e Firenze mostrano una tendenza positiva. Genova, invece, registra la maggiore perdita di capitale del 2023, senza però dimenticare che l’anno precedente avesse segnato un incremento di circa 200 punti percentuali.

Distribuzione del capitale di debito per tipologia di atto (RES – altre tipologie) nelle grandi città

Distribuzione del capitale di debito per tipologia di atto (RES – altre tipologie) nelle grandi città Fonte: Rapporto mutui ipotecari 2024

Rapporto immobiliare 2024 - Agenzia delle Entrate
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Rapporto immobiliare 2024: focus su compravendite e mutui

Il 2023 è stato un anno ricco di evoluzioni per il mercato immobiliare residenziale italiano.
I cambiamenti economici e sociali hanno influenzato significativamente le dinamiche di compravendita, mutui ipotecari e locazioni. Per questo motivo è importante effettuare un’attenta analisi per comprendere le tendenze attuali e le prospettive future. In questo articolo, esamineremo i punti salienti del recente rapporto sul mercato immobiliare residenziale del 2024 fornito dall’Agenzia delle Entrate, approfondendo le cause e le implicazioni di questi cambiamenti.

Le compravendite

Secondo i dati ISTAT di marzo 2024, nel 2023 l’economia del Paese ha mostrato un aumento del PIL dello 0,9% rispetto all’anno precedente. La domanda interna è cresciuta, con un incremento degli investimenti fissi lordi del 4,7% e dei consumi finali nazionali dell’1,2%.

Nonostante l’incremento del PIL, il mercato residenziale ha registrato un calo delle compravendite di quasi il 10% rispetto al 2022. Sono oltre 709 mila abitazioni compravendute in termini di numero di transazioni normalizzate (NTN), circa 76 mila in meno rispetto all’anno precedente. Questa tendenza negativa è stata più pronunciata nei primi tre trimestri del 2023, indebolendosi nel quarto trimestre, evidenziando, in generale, contrazioni più accentuate nei comuni capoluogo (-9,7%) rispetto ai comuni minori (-9,2%).

NTN abitazioni variazioni 2023/22Calo compravendite immobiliari 2023 Fonte: Rapporto Immobiliare 2023, Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate

Tra i motivi del calo troviamo sicuramente i prezzi delle abitazioni, nonostante nel 2023 siano aumentati poco più dell’1%, dopo un triennio 2020-2022 che ha visto i prezzi aumentare fino al 4%.

Dimensioni delle abitazioni

Prendendo in considerazione l’analisi delle compravendite in base alla dimensione delle abitazioni (superficie in mq), invece, si evidenzia come, complessivamente, siano state vendute abitazioni per oltre 75 milioni di metri quadrati, registrando una diminuzione del 10,3% rispetto al 2022.
La superficie media per unità abitativa compravenduta si attesta a 106,1 mq, con una leggera flessione rispetto al 2022 (-0,7 mq).

NTN 2023 per classi di superficie delle abitazioni

NTN 2023 per classi di superficie delle abitazioni per area Fonte: Rapporto Immobiliare 2023, Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate

La contrazione più marcata della superficie residenziale scambiata si osserva nel Centro, con una diminuzione del 13,9% rispetto al 2022, seguita dal Nord Est (-11,9%) e dal Nord Ovest (-10%). Al Sud, la diminuzione è pari all’8,1%, mentre nelle Isole si attesta al 3,2%, valori entrambi inferiori alla media nazionale. Nel 2023, la superficie media delle abitazioni compravendute è risultata più elevata nel Nord Est (114,5 mq) e più bassa nel Nord Ovest (101,3 mq). Anche nel 2023, le abitazioni più frequentemente compravendute sono quelle con superficie tra 50 mq e 85 mq, con circa 221 mila unità (NTN), pari al 31% del totale. Circa 188 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie tra 85 mq e 115 mq, rappresentando il 26% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie superiore a 145 mq nel 2023 supera il 17% del totale.

Variazione NTN 2023/22 per classi dimensionali delle abitazioni

Variazione NTN 2023/22 per classi dimensionali delle abitazioni Fonte: Rapporto Immobiliare 2023, Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate

I mutui ipotecari

Durante il 2023, sono stati registrati circa 270.000 acquisti di abitazioni finanziati con mutuo ipotecario (NTN IP), con un calo di quasi 100.000 rispetto al 2022, pari al 26%. Questo rappresenta un’inversione di tendenza rispetto ai livelli del 2022, che erano già in diminuzione rispetto al 2021, influenzati dall’aumento dei tassi di interesse. Tra le diverse aree del Paese, il Centro ha subito la riduzione più significativa di NTN IP, quasi del 30%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori simili alla media nazionale. La diminuzione è meno accentuata nelle Isole, con un calo del 21,2%.

Variazione % NTN IP 2023/22

Variazioni percentuali mutuo ipotecario 2023-22 Fonte: Rapporto Immobiliare 2023, Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate

Per quanto riguarda il totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (NTN PF), solo il 40% è stato finanziato con un mutuo, con una diminuzione di quasi 9 punti percentuali rispetto al 2022, quando era del 48,8%. Questo rappresenta il calo più significativo dal 2011 e ha interessato tutte le aree del Paese, mantenendosi sopra il 40% nelle aree del Nord e del Centro e avvicinandosi al 30% nel Sud e nelle Isole.

Rate del mutuo

Entrando più nello specifico, nel 2023, il tasso medio iniziale applicato ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni è aumentato di 1,79 punti percentuali rispetto al 2022, raggiungendo il 4,29%. Questo incremento conferma il trend di rialzo iniziato dopo il minimo storico del 2021, che segnava la fine di un lungo periodo di flessione iniziato nel 2012.

L’analisi per aree geografiche mostra che i tassi medi più elevati si registrano nelle regioni del Sud (4,65%) e del Centro (4,39%), mentre i tassi più bassi si trovano nel Nord Est (4,08%). La durata media dei mutui è salita a 25,5 anni, risultando simile in tutte le aree del Paese, con una leggera prevalenza del Centro (26,3 anni). La rata media mensile nazionale è aumentata del 12,6%, attestandosi intorno ai 702 euro.

Rata media mensile 2023

Tasso d'interesse iniziale mutuo 2023 Fonte: Rapporto Immobiliare 2023, Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate

L’incremento maggiore delle rate si registra nelle Isole, con un +18% (e una rata media di 628 euro), mentre il Nord Ovest ha visto l’aumento più contenuto, +11% (719 euro di rata media). Nonostante la maggiore durata dei mutui, il valore più alto delle rate si trova al Centro (750 euro), indicando erogazioni medie più elevate.

Variazione % rata media 2023/22

Variazione percentuale rata media mutuo 2023/22 Fonte: Rapporto Immobiliare 2023, Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate