Rapporto immobiliare 2024: focus su compravendite e mutui
Il 2023 è stato un anno ricco di evoluzioni per il mercato immobiliare residenziale italiano.
I cambiamenti economici e sociali hanno influenzato significativamente le dinamiche di compravendita, mutui ipotecari e locazioni. Per questo motivo è importante effettuare un’attenta analisi per comprendere le tendenze attuali e le prospettive future. In questo articolo, esamineremo i punti salienti del recente rapporto sul mercato immobiliare residenziale del 2024 fornito dall’Agenzia delle Entrate, approfondendo le cause e le implicazioni di questi cambiamenti.
Le compravendite
Secondo i dati ISTAT di marzo 2024, nel 2023 l’economia del Paese ha mostrato un aumento del PIL dello 0,9% rispetto all’anno precedente. La domanda interna è cresciuta, con un incremento degli investimenti fissi lordi del 4,7% e dei consumi finali nazionali dell’1,2%.
Nonostante l’incremento del PIL, il mercato residenziale ha registrato un calo delle compravendite di quasi il 10% rispetto al 2022. Sono oltre 709 mila abitazioni compravendute in termini di numero di transazioni normalizzate (NTN), circa 76 mila in meno rispetto all’anno precedente. Questa tendenza negativa è stata più pronunciata nei primi tre trimestri del 2023, indebolendosi nel quarto trimestre, evidenziando, in generale, contrazioni più accentuate nei comuni capoluogo (-9,7%) rispetto ai comuni minori (-9,2%).
NTN abitazioni variazioni 2023/22 Fonte: Rapporto Immobiliare 2023, Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate
Tra i motivi del calo troviamo sicuramente i prezzi delle abitazioni, nonostante nel 2023 siano aumentati poco più dell’1%, dopo un triennio 2020-2022 che ha visto i prezzi aumentare fino al 4%.
Dimensioni delle abitazioni
Prendendo in considerazione l’analisi delle compravendite in base alla dimensione delle abitazioni (superficie in mq), invece, si evidenzia come, complessivamente, siano state vendute abitazioni per oltre 75 milioni di metri quadrati, registrando una diminuzione del 10,3% rispetto al 2022.
La superficie media per unità abitativa compravenduta si attesta a 106,1 mq, con una leggera flessione rispetto al 2022 (-0,7 mq).
NTN 2023 per classi di superficie delle abitazioni
La contrazione più marcata della superficie residenziale scambiata si osserva nel Centro, con una diminuzione del 13,9% rispetto al 2022, seguita dal Nord Est (-11,9%) e dal Nord Ovest (-10%). Al Sud, la diminuzione è pari all’8,1%, mentre nelle Isole si attesta al 3,2%, valori entrambi inferiori alla media nazionale. Nel 2023, la superficie media delle abitazioni compravendute è risultata più elevata nel Nord Est (114,5 mq) e più bassa nel Nord Ovest (101,3 mq). Anche nel 2023, le abitazioni più frequentemente compravendute sono quelle con superficie tra 50 mq e 85 mq, con circa 221 mila unità (NTN), pari al 31% del totale. Circa 188 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie tra 85 mq e 115 mq, rappresentando il 26% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie superiore a 145 mq nel 2023 supera il 17% del totale.
Variazione NTN 2023/22 per classi dimensionali delle abitazioni
I mutui ipotecari
Durante il 2023, sono stati registrati circa 270.000 acquisti di abitazioni finanziati con mutuo ipotecario (NTN IP), con un calo di quasi 100.000 rispetto al 2022, pari al 26%. Questo rappresenta un’inversione di tendenza rispetto ai livelli del 2022, che erano già in diminuzione rispetto al 2021, influenzati dall’aumento dei tassi di interesse. Tra le diverse aree del Paese, il Centro ha subito la riduzione più significativa di NTN IP, quasi del 30%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori simili alla media nazionale. La diminuzione è meno accentuata nelle Isole, con un calo del 21,2%.
Variazione % NTN IP 2023/22
Per quanto riguarda il totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (NTN PF), solo il 40% è stato finanziato con un mutuo, con una diminuzione di quasi 9 punti percentuali rispetto al 2022, quando era del 48,8%. Questo rappresenta il calo più significativo dal 2011 e ha interessato tutte le aree del Paese, mantenendosi sopra il 40% nelle aree del Nord e del Centro e avvicinandosi al 30% nel Sud e nelle Isole.
Rate del mutuo
Entrando più nello specifico, nel 2023, il tasso medio iniziale applicato ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni è aumentato di 1,79 punti percentuali rispetto al 2022, raggiungendo il 4,29%. Questo incremento conferma il trend di rialzo iniziato dopo il minimo storico del 2021, che segnava la fine di un lungo periodo di flessione iniziato nel 2012.
L’analisi per aree geografiche mostra che i tassi medi più elevati si registrano nelle regioni del Sud (4,65%) e del Centro (4,39%), mentre i tassi più bassi si trovano nel Nord Est (4,08%). La durata media dei mutui è salita a 25,5 anni, risultando simile in tutte le aree del Paese, con una leggera prevalenza del Centro (26,3 anni). La rata media mensile nazionale è aumentata del 12,6%, attestandosi intorno ai 702 euro.
Rata media mensile 2023
L’incremento maggiore delle rate si registra nelle Isole, con un +18% (e una rata media di 628 euro), mentre il Nord Ovest ha visto l’aumento più contenuto, +11% (719 euro di rata media). Nonostante la maggiore durata dei mutui, il valore più alto delle rate si trova al Centro (750 euro), indicando erogazioni medie più elevate.
Variazione % rata media 2023/22