Il mercato delle locazioni residenziali continua a mostrare segnali di crescita. Nel II trimestre del 2026, infatti, aumentano sia il numero delle abitazioni locate sia il valore complessivo dei canoni registrati.

È quanto emerge dal rapporto “Il mercato delle abitazioni nel II trimestre 2026“, pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che dedica un approfondimento specifico all’andamento delle locazioni residenziali in Italia e nei principali capoluoghi.

I dati delineano un mercato caratterizzato da una domanda ancora significativa, da una crescita più marcata per alcune tipologie contrattuali e da dinamiche particolarmente interessanti nelle grandi città, tra cui Milano.

Nuove locazioni in crescita: oltre 248mila abitazioni coinvolte

Nel II trimestre del 2026 sono stati registrati 248.180 nuovi contratti di locazione residenziale, con un incremento del 3,1% rispetto allo stesso periodo del 2025.

La crescita riguarda sia i comuni classificati ad alta tensione abitativa sia gli altri comuni:

• 157.318 abitazioni locate nei comuni ad alta tensione abitativa, in aumento del 3,7%;
• 90.862 abitazioni locate negli altri comuni, con una crescita del 2%.

I comuni ad alta tensione abitativa rappresentano quindi la quota prevalente delle nuove locazioni, confermando il ruolo dei principali centri urbani e delle aree caratterizzate da una maggiore pressione sul mercato abitativo.

Parallelamente alla crescita del numero di abitazioni locate, aumenta anche il valore economico dei contratti. Il canone annuo complessivo associato alle nuove locazioni ha raggiunto circa 1,681 miliardi di euro, segnando un incremento del 6,3% su base annua.

L’aumento dei canoni risulta quindi più consistente rispetto alla crescita del numero dei contratti. Questo dato evidenzia una dinamica in cui, oltre al numero di abitazioni immesse sul mercato locativo, assume rilevanza anche il valore medio dei canoni applicati.

Le diverse tipologie contrattuali: andamento disomogeneo

Il rapporto dell’Agenzia delle Entrate evidenzia differenze significative tra le principali tipologie di contratto.

Contratti ordinari di lungo periodo

I contratti ordinari di lungo periodo hanno interessato 98.072 abitazioni, registrando una lieve diminuzione dello 0,8% rispetto al II trimestre del 2025.
Il canone annuo complessivo relativo a questa tipologia è invece cresciuto dello 0,4%.
Si tratta dell’unica categoria, tra quelle analizzate, a mostrare una variazione negativa nel numero di abitazioni locate. Il dato suggerisce una sostanziale stabilità del segmento, accompagnata da un incremento contenuto del valore complessivo dei canoni.

Contratti ordinari transitori

I contratti ordinari transitori hanno coinvolto 71.627 abitazioni, con una crescita dell’1,9%.
Più significativo l’aumento del canone annuo complessivo, pari al 5,4%.
Questa tipologia contrattuale consente di rispondere a esigenze abitative temporanee, legate ad esempio a motivi di lavoro, studio o permanenza limitata in una determinata città.

Contratti agevolati di lungo periodo

Tra le diverse categorie, i contratti agevolati di lungo periodo mostrano una delle crescite più rilevanti. Nel trimestre sono state locate 66.657 abitazioni, con un incremento del 9,8% rispetto all’anno precedente.
Il canone complessivo è aumentato del 16%, evidenziando una crescita più che proporzionale rispetto al numero dei contratti.

Contratti agevolati transitori

Anche i contratti agevolati transitori registrano un andamento positivo.
I contratti relativi ad abitazioni locate per intero sono stati 11.824, in aumento del 7,5%, mentre il canone annuo complessivo è cresciuto dell’11,7%.

Per quanto riguarda invece le locazioni agevolate transitorie di porzioni di abitazione, sono stati registrati 9.570 contratti, con un incremento del 12,1%.
In questo caso, il canone annuo complessivo ha segnato una crescita del 14,4%.

Questi dati mostrano come le formule agevolate, sia di lungo periodo sia transitorie, abbiano registrato incrementi più marcati rispetto ai contratti ordinari.

Milano: locazioni in crescita e forte aumento dei contratti agevolati

Milano si distingue tra i grandi capoluoghi italiani per l’intensità delle dinamiche registrate nel mercato delle locazioni residenziali.

Nel II trimestre del 2026, nel capoluogo lombardo sono state registrate 13.730 nuove locazioni, con una crescita del 6,9% rispetto allo stesso periodo del 2025.

Il canone annuo complessivo ha raggiunto circa 175 milioni di euro, segnando un aumento del 5,8%.

Il dato milanese evidenzia quindi una crescita delle nuove locazioni superiore a quella rilevata a livello nazionale.

Particolarmente significativo è l’andamento dei contratti agevolati di lungo periodo. A Milano, questa tipologia ha coinvolto 3.271 abitazioni, con una crescita del 76,8%. Il canone annuo complessivo è aumentato addirittura dell’89,9%, raggiungendo circa 44 milioni di euro.

Il rapporto collega la forte crescita dei contratti agevolati, con ogni probabilità, al nuovo accordo territoriale del Comune di Milano del luglio 2023.

Al contrario, i contratti ordinari di lungo periodo registrano una diminuzione:

• 5.742 abitazioni locate, -10,2%;
• canone annuo complessivo in calo dell’11%.

Anche i contratti ordinari transitori hanno mostrato una contrazione, con:

• 4.072 abitazioni locate, 3,1%;
• canone annuo complessivo in diminuzione dell’8%.

Crescono invece le locazioni agevolate transitorie. I contratti relativi ad abitazioni locate per intero sono aumentate del 63,3% mentre quelli relativi a porzioni di abitazione hanno registrato una crescita del 13,4%.

I canoni complessivi di queste due categorie sono aumentati rispettivamente del 50,6% e del 27,7%.

Roma e Milano a confronto

Anche Roma ha registrato una crescita delle nuove locazioni nel II trimestre del 2026.
Nella capitale sono state rilevate 12.934 nuove locazioni, con un incremento del 6,1% rispetto al II trimestre del 2025.
Il canone annuo complessivo ha raggiunto circa 157 milioni di euro, in aumento del 9,6%.

Il confronto tra Roma e Milano evidenzia quindi due mercati entrambi in espansione, sebbene con caratteristiche differenti:

Città	Nuove locazioni	Variazione annua	Canone annuo complessivo	Variazione annua
Milano	13.370	+6,9%	175 milioni €	+5,8%
Roma	12.934	+6,1%	157 milioni €	+9,6%

Milano presenta un numero leggermente superiore di nuove locazioni e un canone annuo complessivo più elevato. Roma, invece, registra una crescita più marcata del valore complessivo dei canoni.

Cosa indicano i dati per proprietari e investitori

I risultati del II trimestre del 2026 offrono alcuni elementi di riflessione per chi possiede un immobile o valuta un investimento nel settore residenziale.

L’aumento del numero complessivo di nuove locazioni conferma la presenza di una domanda abitativa attiva, soprattutto nei comuni ad alta tensione abitativa.
Per i proprietari, questo contesto rende importante valutare attentamente:

• la posizione dell’immobile;
• le caratteristiche dell’abitazione;
• la tipologia di contratto più adatta;
• il profilo dei potenziali conduttori;
• il livello dei canoni applicabili nella zona.

L’andamento dei contratti agevolati, particolarmente evidente a Milano, rappresenta uno degli elementi più rilevanti del rapporto.

Le formule agevolate di lungo periodo e quelle transitorie hanno registrato incrementi significativi sia nel numero di abitazioni coinvolte sia nel valore complessivo dei canoni.
Questo sviluppo può essere letto alla luce delle specifiche condizioni normative e degli accordi territoriali che regolano tali contratti, soprattutto nei mercati caratterizzati da elevata pressione lavorativa.

I dati mostrano che il mercato delle locazioni non è omogeneo. Le diverse formule contrattuali presentano infatti andamenti differenti. Per questo motivo, la definizione della strategia di locazione non può basarsi esclusivamente sul canone potenzialmente ottenibile ma deve considerare anche:

• durata della locazione;
• flessibilità richiesta dal proprietario;
• vincoli previsti dalla tipologia contrattuale;
• condizioni del mercato locale;
• caratteristiche della domanda presente nell’aerea.