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Il mercato immobiliare di lusso in Italia
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Il mercato immobiliare del lusso in Italia

L’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, il report redatto da Immobiliare.it in collaborazione con Coldwell Banker Global Luxury – Italy, ha raggiunto la sua terza edizione. Questo documento rappresenta un importante punto di riferimento per comprendere le dinamiche di un segmento sempre più rilevante e apprezzato nel nostro Paese.

I trend

Il mercato del lusso in Italia si concentra principalmente nelle grandi città, nelle aree di interesse turistico e nelle città storiche, così come nelle zone costiere, montane e lacustri.

Il Nord-Ovest dell’Italia rappresenta circa il 36% dell’offerta immobiliare di lusso, mentre il Nord-Est ha visto una crescita, rispetto al 2022, attestandosi intorno al 20%. Il Centro Italia detiene il 32,5% delle residenze di lusso, con il Sud e le Isole che contano rispettivamente per il 6,8% e il 4,7%​​.

Dal punto di vista del valore cumulato degli immobili, il Centro Italia è in testa con circa 19,9 miliardi di euro. Segue il Nord-Ovest con 19,6 miliardi di euro e il Nord-Est con 8,3 miliardi di euro​​.

Macroaree per valore complessivo dello stockMacroaree per valore complessivo dello stock Fonte: Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, Immobiliare.it

In generale, la percentuale di annunci relativi agli immobili di lusso è aumentata sia nel primo che nel secondo semestre del 2023 rispetto al totale residenziale, rappresentando il 2,7% di tutta l’offerta in Italia (+0,5 punti percentuali rispetto al 2022). I motivi legati a questa crescita sono in parte legati al rallentamento della domanda e alla riorganizzazione dei segmenti che compongono lo stock.

Il mercato immobiliare del lusso a Milano

A Milano, il mercato immobiliare del lusso ha registrato una crescita costante e significativa negli ultimi anni. Questo trend ha mantenuto la città in una posizione di primo piano nel panorama immobiliare italiano di alta gamma.

A fine 2023, il valore complessivo dello stock di immobili di lusso a Milano ha raggiunto i 7,35 miliardi di euro, rappresentando il 14% del totale nazionale. Lo stock totale di immobili ammonta a 4.938, il 26% in più rispetto al 2022 e il 57% in più rispetto al 2019. Di questi, il 99% è costituito da appartamenti. Questo aumento dell’offerta è in parte dovuto alla disponibilità di appartamenti di dimensioni più piccole, che rispondono alle nuove preferenze degli acquirenti, orientati verso soluzioni abitative più gestibili e meno costose.

Un indicatore chiave della vivacità del mercato milanese nel 2023 è rappresentato dai tempi di vendita e di permanenza degli immobili. Il tempo medio necessario per vendere un immobile di lusso a Milano è stato di 2,6 mesi, in netto calo rispetto ai 6,5 mesi registrati nel 2019. Anche i tempi di permanenza degli immobili invenduti sono diminuiti, passando da 8,9 mesi nel 2019 a 5,5 mesi nel 2023​.

Tempi medi degli annunci sul portale Tempi medi degli annunci sul portale Fonte: Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, Immobiliare.it

Per quanto riguarda la domanda, i picchi di richieste si sono registrati nella prima metà del 2021, 2022 e 2023.

Un commento dal territorio

Alexandra Zerykier, agente immobiliare della nostra agenzia, afferma che:

Il mercato immobiliare di lusso a Milano ha mostrato un andamento altalenante ma in crescita negli ultimi anni. L’analisi evidenzia un aumento significativo degli immobili disponibili alla fine del 2023 rispetto al 2019. Questo incremento dell’offerta è dovuto all’ingresso sul mercato di appartamenti di dimensioni più ridotte e con prezzi inferiori rispetto ai semestri precedenti. Questa tendenza è visibile nel mio lavoro quotidiano, dove molti acquirenti preferiscono appartamenti più piccoli, meno costosi e più facili da gestire.

Un aspetto interessante è la riduzione dei tempi di permanenza degli immobili venduti sul mercato. Le proprietà ben posizionate, come attici o appartamenti con vista, vengono vendute rapidamente. Sono favorite le soluzioni già ristrutturate, sia per l’incremento del costo delle ristrutturazioni sia per un graduale adeguamento green.

L’evoluzione delle preferenze abitative ha visto una maggiore attenzione al lavoro da remoto e una maggiore frequenza di spazi condominiali multifunzionali, come a voler compensare le limitazioni tipiche di un volume abitativo contenuto.

Nel 2023, ho notato un interesse crescente per i bilocali nelle zone centrali. La domanda di immobili di lusso, pur in lieve diminuzione rispetto al 2022, è comunque robusta.

Attraverso i miei canali social, condivido regolarmente statistiche e analisi di mercato, evidenziando come Milano rimanga una meta ambita per gli investimenti immobiliari di alto livello.

Gli investitori internazionali continuano a trovare Milano attraente per la sua posizione strategica e l’alta qualità della vita, nonché per i prezzi competitivi nello scenario internazionale. La riqualificazione urbana contribuisce ulteriormente alla crescita del mercato, rendendo Milano sempre più attrattiva per residenti e investitori.

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Immobiliare di lusso a Milano: le zone di maggior pregio e i loro prezzi 

Nonostante il periodo di forte incertezza economica, a Milano il mercato immobiliare è in costante crescita, e sembra quasi essere inarrestabile.

Le compravendite nel settore residenziale continuano ad aumentare e, nel primo semestre del 2022, hanno registrato una crescita superiore al 17% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, segnando così il miglior risultato dal 2000.

Il mercato immobiliare milanese si è dunque dimostrato eccezionalmente resiliente di fronte alle problematiche nazionali ed internazionali che sono comparse a partire dall’inizio dell’anno. Né la guerra, né il rincaro energetico hanno arrestato la crescita immobiliare milanese, che continua ad essere sostenuta da una richiesta in costante aumento.

Una domanda che però, nonostante la recente costruzione di un gran numero di nuove abitazioni, non riesce ad essere colmata dall’offerta. Di conseguenza, i prezzi crescono esponenzialmente, confermando Milano come uno tra i mercati più cari dell’intera penisola.

Immobiliare del lusso a Milano: un settore che non conosce crisi

A registrare la crescita maggiore è il mercato immobiliare del lusso, che nel corso di quest’anno ha visto un incremento superiore al 12%.

In questo specifico settore, il divario tra domanda e offerta è ancora più evidente e rilevante: a fronte di un sostanziale aumento della domanda, la disponibilità di immobili di lusso nel capoluogo lombardo è decisamente bassa.

Tra tutti gli immobili in vendita a Milano, infatti, meno del 5% rientra nella categoria lusso e, in aggiunta, si tratta per la maggior parte di abitazioni di vecchia costruzione, con valori di efficienza energetica molto bassi.

I prezzi hanno quindi subito una forte impennata, arrivando a quotazioni medie che si aggirano intorno agli 11 mila euro al metro quadro, registrando un aumento quasi del 5% rispetto allo scorso anno, ma che arrivano a superare anche i 17 mila euro al metro quadro.

Investitori esteri a Milano

Chi sono?

Tra coloro che guardano con interesse al mercato immobiliare del lusso a Milano vi sono principalmente gli investitori stranieri.
I dati lo dimostrano: nella prima metà del 2022, a Milano le vendite di immobili di lusso ad acquirenti internazionali sono cresciute del 10%.

Si tratta per lo più di top manager e imprenditori, che, oltre a sfruttare le convenienti agevolazioni fiscali previste in Italia, sono attratti dalle quotazioni che, per quanto alte, rimangono comunque inferiori ai livelli raggiunti da altre città europee come Londra, Parigi o Montecarlo.

Da dove provengono?

Gli stranieri che decidono di acquistare casa nel capoluogo lombardo provengono per la maggior parte dagli Stati Uniti (più del 25%), dalla Gran Bretagna (circa il 15%) e dalla Germania (più del 10%).

A seguire troviamo gli investitori russi, che raggiungono quasi il 10%, mentre nelle posizioni più basse si collocano gli svizzeri, i francesi, i canadesi, i belgi, gli israeliani e gli olandesi, con percentuali che vanno dal 2 al 6%.

Cosa chiedono?

Gli investitori esteri sono attratti e ricercano principalmente immobili fin da subito abitabili, non necessariamente di nuova costruzione, ma comunque appartenenti ad una classe energetica alta. Le richieste si rivolgono soprattutto ad appartamenti di grandi dimensioni, con metrature che si aggirano intorno ai 200-250 metri quadri, ubicate agli ultimi piani e corredate da ampi terrazzi e spazi aperti.

Milano: le zone più richieste e prezzi

I quartieri più richiesti, in particolare dagli investitori stranieri, sono quelli più iconici e noti in tutto il mondo: il Quadrilatero della Moda, Brera, l’area compresa tra via XX Settembre e Corso Magenta, Porta Nuova e Citylife.

I prezzi nel Quadrilatero della Moda, zona esclusiva che comprende le famosissime via Montenapoleone, via Manzoni, via della Spiga e Corso Venezia, sono i più alti. La media è di oltre 13 mila euro al metro quadro, ma in molti casi si arriva a toccare quasi i 18 mila euro.

Il quartiere Brera, uno tra i più lussuosi e mondani della città, si allinea invece alle altre zone sopra citate, con quotazioni medie che si aggirano intorno ai 15 mila euro al metro quadro.