Nel panorama immobiliare italiano, il comparto residenziale di lusso continua a distinguersi per vitalità, resilienza e crescente interesse, sia da parte di acquirenti italiani che internazionali.
I dati dell’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia 2025 redatto da Immobiliare.it Insight in collaborazione con LuxuryEstate.com confermano un trend di consolidamento del mercato, con segnali chiari: domanda in aumento, offerta in espansione, prezzi stabili e tempi di vendita sempre più contenuti.

In un contesto economico globale segnato da incertezze e nuove priorità abitative, l’immobile di pregio si conferma un investimento sicuro e, allo stesso tempo, un bene capace di rispondere a nuove esigenze di lifestyle: comfort, privacy, sostenibilità e valore architettonico.

Il quadro nazionale: più dinamismo, più offerta, più attenzione alla qualità

Nel 2024 la domanda di immobili di lusso in Italia è cresciuta del 4% rispetto al 2023 e del 6% rispetto al 2019, segno di una ritrovata fiducia nel segmento premium. Parallelamente, anche l’offerta ha registrato un balzo del 17% in un solo anno. Tuttavia, il peso del comparto luxury sul totale del mercato residenziale rimane contenuto e stabile al 2,6%.

È interessante notare che questa crescita si inserisce in un contesto di “normalizzazione” del mercato: la pandemia aveva determinato un fisiologico calo della disponibilità di immobili di pregio, ma dal secondo semestre del 2021 si è assistito a un progressivo recupero, culminato nel picco del 2,7% alla fine del 2023.

Il 2024 segna dunque un anno di equilibrio, con un mercato che si espande senza gonfiarsi artificialmente. A dimostrarlo, anche la riduzione del time to sell, ovvero dei tempi medi di vendita: per concludere una trattativa su un immobile di lusso oggi servono in media 6,1 mesi, contro gli 8,7 del 2019.

Appartamenti vs ville: due anime dello stesso mercato

Il valore totale degli immobili di lusso in offerta in Italia ha sfiorato i 62 miliardi di euro, con una netta prevalenza delle ville (35,7 miliardi) rispetto agli appartamenti (26,2 miliardi). Tuttavia, la domanda rimane fortemente orientata verso gli appartamenti, che attraggono quasi il 72% dei contatti, anche se le ville stanno guadagnando terreno.

I motivi? Le ville offrono spazi esterni, indipendenza e versatilità d’uso, sempre più apprezzati da chi desidera conciliare lavoro da remoto, privacy e qualità della vita.

I prezzi medi nazionali al metro quadro confermano una certa stabilità:

• appartamenti di lusso: 7.383 €/mq
• ville di lusso: 5.273 €/mq

Le zone più care per le ville restano le Isole (oltre 6.100 €/mq), per gli appartamenti il Nord-Ovest (oltre 8.000 €/mq), mentre le zone più accessibili sono il Sud per entrambi i segmenti.

Milano: lusso urbano tra design, tecnologia e velocità di vendita

In cima alla classifica del valore del mercato residenziale di lusso in Italia si conferma Milano, con un patrimonio immobiliare di fascia alta pari a 7,71 miliardi di euro. La città detiene il 12,5% dell’intero stock nazionale, e ha visto l’offerta aumentare del 69% rispetto al 2019, con oltre 5.300 annunci pubblicati nel 2024.

Questo boom è stato trainato principalmente dagli appartamenti, che rappresentano il 99% dell’offerta. La superficie complessiva in vendita ha superato gli 819.000 metri quadri, con un incremento del 30% rispetto al 2019. La crescita degli annunci, non accompagnata da un’espansione equivalente delle metrature, suggerisce un interesse crescente per unità più compatte, ben posizionate e altamente accessoriate.

Gli indicatori di performance del mercato milanese parlano chiaro:

• time to sell: 3 mesi (contro i 6,5 del 2019);
• time on market: 5,9 mesi;
• pressione di domanda: +6% su base annua (ma -5% rispetto al 2019). Si tratta del numero medio di contatti per annuncio;
• peso sul totale dei contatti luxury in Italia: 23%.

Le altre aree calde del mercato

Dopo Milano, anche altre città e aree turistiche stanno vivendo un momento di rinnovata centralità:

• Roma: mantiene un ruolo di rilievo con 5,19 miliardi di valore immobiliare in offerta, trainata dalla richiesta di dimore storiche e appartamenti di charme nei quartieri centrali;
• Versilia: con quasi 4 miliardi, si conferma regina tra le località balneari, dove le ville rappresentano il 79% dell’offerta;
• Laghi e Riviera: Laghi di Como e Garda e Riviera Ligure stanno vivendo una crescita decisa, spinta dall’interesse per contesti naturalistici e un lifestyle più rilassato.

Zone lusso per valore complessivo dello stock Fonte: Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, Immobiliare.it

Macroaree per valore complessivo dello stock Fonte: Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, Immobiliare.it

Il lusso oggi: non solo estetica, ma esperienza

Il concetto di lusso oggi è evoluto. Non si limita più a grandi metrature e finiture ricercate, ma include una serie di elementi immateriali: posizione, efficienza energetica, privacy, servizi su misura e valore identitario dell’immobile.

Gli acquirenti non cercano solo una casa, ma un’esperienza abitativa integrata: terrazze panoramiche, spazi verdi, spa, palestra, domotica, concierge h24 e impianti sostenibili sono diventati requisiti attesi.

Il risultato? Un comparto resiliente, in continua trasformazione, capace di attrarre investitori con una visione di lungo periodo e clienti che vedono nell’abitare un investimento sulla qualità della propria vita.

Conclusione

Il mercato immobiliare di lusso in Italia si afferma come un punto di riferimento per solidità e capacità di adattamento. Milano ne è l’epicentro, ma la vivacità si estende a molte aree urbane e turistiche della Penisola. Con tempi di vendita in netto calo, valori in crescita e una domanda qualificata, il 2025 si prospetta come un anno favorevole per chi desidera investire in immobili esclusivi.

Per chi opera nel settore, conoscere e saper interpretare questi trend non è solo un vantaggio competitivo, ma una condizione essenziale per offrire consulenza di alto profilo e accompagnare ogni cliente verso la migliore scelta possibile.

L’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, il report redatto da Immobiliare.it in collaborazione con Coldwell Banker Global Luxury – Italy, ha raggiunto la sua terza edizione. Questo documento rappresenta un importante punto di riferimento per comprendere le dinamiche di un segmento sempre più rilevante e apprezzato nel nostro Paese.

I trend

Il mercato del lusso in Italia si concentra principalmente nelle grandi città, nelle aree di interesse turistico e nelle città storiche, così come nelle zone costiere, montane e lacustri.

Il Nord-Ovest dell’Italia rappresenta circa il 36% dell’offerta immobiliare di lusso, mentre il Nord-Est ha visto una crescita, rispetto al 2022, attestandosi intorno al 20%. Il Centro Italia detiene il 32,5% delle residenze di lusso, con il Sud e le Isole che contano rispettivamente per il 6,8% e il 4,7%​​.

Dal punto di vista del valore cumulato degli immobili, il Centro Italia è in testa con circa 19,9 miliardi di euro. Segue il Nord-Ovest con 19,6 miliardi di euro e il Nord-Est con 8,3 miliardi di euro​​.

Macroaree per valore complessivo dello stock Fonte: Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, Immobiliare.it

In generale, la percentuale di annunci relativi agli immobili di lusso è aumentata sia nel primo che nel secondo semestre del 2023 rispetto al totale residenziale, rappresentando il 2,7% di tutta l’offerta in Italia (+0,5 punti percentuali rispetto al 2022). I motivi legati a questa crescita sono in parte legati al rallentamento della domanda e alla riorganizzazione dei segmenti che compongono lo stock.

Il mercato immobiliare del lusso a Milano

A Milano, il mercato immobiliare del lusso ha registrato una crescita costante e significativa negli ultimi anni. Questo trend ha mantenuto la città in una posizione di primo piano nel panorama immobiliare italiano di alta gamma.

A fine 2023, il valore complessivo dello stock di immobili di lusso a Milano ha raggiunto i 7,35 miliardi di euro, rappresentando il 14% del totale nazionale. Lo stock totale di immobili ammonta a 4.938, il 26% in più rispetto al 2022 e il 57% in più rispetto al 2019. Di questi, il 99% è costituito da appartamenti. Questo aumento dell’offerta è in parte dovuto alla disponibilità di appartamenti di dimensioni più piccole, che rispondono alle nuove preferenze degli acquirenti, orientati verso soluzioni abitative più gestibili e meno costose.

Un indicatore chiave della vivacità del mercato milanese nel 2023 è rappresentato dai tempi di vendita e di permanenza degli immobili. Il tempo medio necessario per vendere un immobile di lusso a Milano è stato di 2,6 mesi, in netto calo rispetto ai 6,5 mesi registrati nel 2019. Anche i tempi di permanenza degli immobili invenduti sono diminuiti, passando da 8,9 mesi nel 2019 a 5,5 mesi nel 2023​.

Tempi medi degli annunci sul portale Fonte: Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, Immobiliare.it

Per quanto riguarda la domanda, i picchi di richieste si sono registrati nella prima metà del 2021, 2022 e 2023.

Un commento dal territorio

Alexandra Zerykier, agente immobiliare della nostra agenzia, afferma che:

“Il mercato immobiliare di lusso a Milano ha mostrato un andamento altalenante ma in crescita negli ultimi anni. L’analisi evidenzia un aumento significativo degli immobili disponibili alla fine del 2023 rispetto al 2019. Questo incremento dell’offerta è dovuto all’ingresso sul mercato di appartamenti di dimensioni più ridotte e con prezzi inferiori rispetto ai semestri precedenti. Questa tendenza è visibile nel mio lavoro quotidiano, dove molti acquirenti preferiscono appartamenti più piccoli, meno costosi e più facili da gestire.

Un aspetto interessante è la riduzione dei tempi di permanenza degli immobili venduti sul mercato. Le proprietà ben posizionate, come attici o appartamenti con vista, vengono vendute rapidamente. Sono favorite le soluzioni già ristrutturate, sia per l’incremento del costo delle ristrutturazioni sia per un graduale adeguamento green.

L’evoluzione delle preferenze abitative ha visto una maggiore attenzione al lavoro da remoto e una maggiore frequenza di spazi condominiali multifunzionali, come a voler compensare le limitazioni tipiche di un volume abitativo contenuto.

Nel 2023, ho notato un interesse crescente per i bilocali nelle zone centrali. La domanda di immobili di lusso, pur in lieve diminuzione rispetto al 2022, è comunque robusta.

Attraverso i miei canali social, condivido regolarmente statistiche e analisi di mercato, evidenziando come Milano rimanga una meta ambita per gli investimenti immobiliari di alto livello.

Gli investitori internazionali continuano a trovare Milano attraente per la sua posizione strategica e l’alta qualità della vita, nonché per i prezzi competitivi nello scenario internazionale. La riqualificazione urbana contribuisce ulteriormente alla crescita del mercato, rendendo Milano sempre più attrattiva per residenti e investitori.“