La cedolare secca è un regime fiscale che offre una soluzione vantaggiosa per i proprietari di immobili destinati ad uso abitativo.

Introdotta come opzione facoltativa, si rivolge ai locatori che preferiscono un’alternativa semplificata al tradizionale sistema di tassazione sui redditi derivanti dall’affitto.

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che permette di semplificare gli oneri fiscali per i contratti di locazione.

Scegliendo questo regime, il proprietario paga un’imposta sostitutiva sull’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e le addizionali dovute sui redditi derivanti dall’affitto. Inoltre, questo regime consente di evitare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga dei contratti di locazione.

Gli immobili su cui è possibile utilizzare la cedolare secca devono essere locati ad uso abitativo e devono rientrare nelle categorie catastali comprese da A1 a A11 (ad esclusione dell’A10 – Uffici o studi privati):

• A1 – Abitazione di tipo signorile;
• A2 – Abitazione di tipo civile;
• A3 – Abitazioni di tipo economico;
• A4 – Abitazioni di tipo popolare;
• A5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare;
• A6 – Abitazione di tipo rurale;
• A7 – Abitazione in villini;
• A8 – Abitazione in villa;
• A9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici;
• A11 – Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi.

Come funziona?

L’imposta sostitutiva della cedolare secca si applica sul canone di locazione annuo. Nel dettaglio:

• nei contratti di locazione ordinari, l’aliquota è del 21%;
• nei contratti a canone concordato, ossia quelli che seguono accordi territoriali definiti tra comune e associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari, l’aliquota scende al 10%. In particolare, si fa riferimento a immobili situati in comuni con carenze di disponibilità abitative e in comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione economica e lo sviluppo sostenibile);
• nei contratti di locazioni brevi, l’aliquota è pari al 21%, per una seconda abitazione l’aliquota sale al 26%. La cedolare secca si applica solo se si affittano al massimo quattro appartamenti all’anno; oltre questa soglia, l’attività è considerata imprenditoriale.

Un elemento importante da considerare è che, aderendo a questo regime, il locatore rinuncia a richiedere l’aggiornamento del canone, anche se previsto contrattualmente, compresa la rivalutazione basata sull’indice ISTAT.

A chi è rivolta?

La cedolare secca può essere scelta dai proprietari o titolari di un diritto reale di godimento (come l’usufrutto) che affittano immobili ad uso abitativo. Sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e non devono agire nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.

Ma attenzione, forse qualcosa sta cambiando; alcune sentenze della cassazione, l’ultima del 7.05.2024 hanno stabilito che tale regime sia applicabile anche in caso di locazione (sempre abitativa) a società o impresa. È ancora presto, ed è sicuramente meglio attendere le determinazioni dell’AdE.

Durata

Attivando l’opzione della cedolare secca, essa resta valida per tutta la durata del contratto o della proroga.

Il locatore ha la possibilità di prorogarla o revocarla:

• proroga: in questo caso l’opzione per la cedolare secca va confermata insieme alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente;
• revoca: il locatore ha la possibilità di revocare l’opzione in ciascun anno contrattuale successivo a quello in cui è stata valida la cedolare secca.  Tempisticamente la revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla fine dell’annualità precedente e, se dovuta, occorre procedere al pagamento dell’imposta di registro.

Vantaggi della cedolare secca…

Il regime della cedolare secca offre una serie di vantaggi fiscali e amministrativi:

• semplificazione fiscale: il reddito da locazione non si cumula con gli altri redditi del locatore ai fini IRPEF, facilitando la gestione fiscale complessiva;
• risparmio su imposte aggiuntive: non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo, riducendo ulteriormente i costi legati al contratto di locazione;
• se l’immobile ha più proprietari, ciascuno può decidere autonomamente se aderire alla cedolare secca: senza influenzare la scelta degli altri. Questa opzione si estende anche alle pertinenze dell’abitazione, come garage o cantine, se affittate insieme all’immobile principale.

… e svantaggi

La cedolare secca presenta anche alcuni svantaggi:

• nessun adeguamento del canone all’inflazione: si rinuncia all’aggiornamento ISTAT relativo all’indice nazionale dei prezzi;
• perdita delle detrazioni: non versando le imposte tramite Irpef, si rischia di non beneficiare completamente delle detrazioni fiscali previste per i vari bonus a cui si ha diritto;
• aliquota fissa su canoni bassi: in caso di affitti molto bassi, l’aliquota fissa potrebbe risultare meno vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria, specialmente per chi ha un reddito complessivo basso e si trova in scaglioni IRPEF inferiori.

Conclusioni

La cedolare secca rappresenta un’opzione estremamente interessante per i proprietari di immobili residenziali, che possono così semplificare la propria gestione fiscale e ridurre i costi associati alla locazione. È importante valutare attentamente i vantaggi rispetto alla rinuncia all’aggiornamento del canone, ma per chi desidera una gestione più lineare e immediata, la cedolare secca può fare la differenza.