Acquisto casa: guida completa
Acquisto casa guida completa
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L’acquisto di una casa è uno dei momenti più significativi ed emozionanti nella vita di una persona. Tuttavia, si tratta di un processo complesso che, a volte, può essere stressante, soprattutto se non si conoscono tutti i passaggi necessari.
In questa guida completa ti guideremo attraverso tutte le fasi del processo di acquisto di una casa, dalla ricerca della proprietà ideale fino alla firma del contratto finale.

Fase 1: ricerca

L’acquisto della casa richiede una serie di passi preliminari per assicurarsi di fare un investimento ponderato. Uno dei primi passaggi è valutare attentamente le proprie esigenze di spazio, stabilendo i metri quadrati necessari per garantire il comfort desiderato. Considera chi vivrà nell’immobile e le caratteristiche fondamentali, come il numero di stanze da letto, se preferisci una cucina separata o un open-space, e se desideri un giardino o una terrazza.

Successivamente, è cruciale scegliere la localizzazione ideale. Esamina attentamente la zona circostante, valutando la presenza di servizi essenziali come scuole, supermercati, trasporti pubblici e la vicinanza al luogo di lavoro. Anche il livello di sicurezza e il tipo di quartiere sono aspetti fondamentali da considerare per assicurarti che l’area si adatti alle tue preferenze di vita.

Una volta chiariti questi aspetti, puoi iniziare la ricerca attiva della casa. Le opzioni sono molteplici: rivolgerti a un’agenzia immobiliare può offrire un supporto prezioso, selezionando proprietà in base ai criteri prefissati e fornendo informazioni dettagliate sugli immobili disponibili. In alternativa, puoi monitorare gli annunci online su piattaforme specializzate o siti dedicati alla compravendita immobiliare. Se preferisci un approccio più autonomo, esplora direttamente i quartieri di tuo interesse alla ricerca di cartelli “in vendita” affissi sulle proprietà.

Quando un immobile sembra soddisfare i tuoi criteri, contatta il venditore o l’agenzia per maggiori informazioni e prenota una visita, preferibilmente durante le ore di luce naturale per valutare meglio la luminosità degli interni. Se ti senti sopraffatto dal processo, puoi sempre affidarti a un agente immobiliare di fiducia, che ti guiderà nella selezione degli immobili, organizzazione delle visite e gestione della documentazione necessaria, assicurandoti una compravendita serena e sicura.

Fase 2: verifica della documentazione

Una volta individuato l’immobile di interesse, è fondamentale procedere con una serie di verifiche documentali e tecniche per garantire che tutto sia in regola e non ci siano sorprese indesiderate. Questi passaggi sono essenziali per tutelare il tuo investimento e assicurarti che l’acquisto si svolga senza intoppi.

Ecco un elenco dettagliato dei documenti e delle verifiche da effettuare:

  • planimetria catastale: confronta lo stato di fatto dell’immobile con quanto riportato ufficialmente, verificando che non ci siano discordanze o modifiche non autorizzate;
  • documenti urbanistici e certificato di abitabilità: richiedi questi documenti per attestare la conformità dell’immobile alle normative vigenti e garantirne l’idoneità abitativa;
  • atto di provenienza: verifica i passaggi di proprietà precedenti e accertati che non ci siano vincoli o diritti di terzi che potrebbero influenzare la tua piena proprietà;
  • spese condominiali: richiedi una copia degli ultimi due verbali delle assemblee condominiali e delle delibere. Ottieni un estratto delle spese condominiali ordinarie per comprendere i costi da affrontare. Verifica la presenza di eventuali pagamenti arretrati e richiedi un attestato dall’amministratore che confermi che tutte le spese precedenti siano state saldate entro il rogito notarile;
  • visura catastale: controlla il valore fiscale dell’immobile, fondamentale per il calcolo delle imposte immobiliari;
  • visura ipotecaria: assicurati che l’immobile sia libero da ipoteche o altri gravami che potrebbero compromettere la tua proprietà;
  • APE (Attestato di Prestazione Energetica): verificare la presenza del documento che attesta le prestazioni energetiche dell’immobile in questione e, in sua mancanza, richiederlo;
  • stato degli impianti: verifica la conformità degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento agli standard attuali e la presenza delle relative certificazioni. Questo ti aiuterà a valutare eventuali costi di ristrutturazione necessari per rendere la casa sicura e abitabile.

Esaminare attentamente tutta questa documentazione ti permetterà di evitare problemi futuri e di procedere con maggiore sicurezza verso l’acquisto della tua nuova casa.

Fase 3: proposta di acquisto

Il passo successivo è presentare una proposta di acquisto al venditore, specificando il prezzo e le condizioni dell’acquisto. Se ti stai avvalendo del supporto di un’agenzia immobiliare, sarà loro compito redigere la proposta in base alle tue indicazioni.

La proposta di acquisto è un documento formale che deve contenere minimalmente le seguenti informazioni:

  • dati anagrafici: si tratta dei dati personali del venditore e dell’acquirente, come nome e cognome, codice fiscale, indirizzo di residenza e dati del documento d’identità;
  • dati catastali dell’immobile: specificano le informazioni relative alla proprietà, inclusi i dati catastali e la conformità urbanistica dell’immobile;
  • prezzo offerto: indica l’importo proposto per l’acquisto della casa;
  • caparra confirmatoria: dettaglia l’importo della caparra confirmatoria, le modalità e i termini di pagamento della caparra e del saldo;
  • data di finalizzazione: stabilisce la data entro la quale si intende concludere l’atto definitivo di compravendita;
  • oneri gravanti sulla proprietà: elenca eventuali oneri o gravami che potrebbero influire sulla proprietà;
  • dichiarazioni supplementari: includono eventuali dichiarazioni aggiuntive da parte del venditore o dell’acquirente, che potrebbero influenzare l’accordo;
  • termine di validità dell’offerta: specifica la data entro cui il venditore deve decidere se accettare, rifiutare o formulare una controproposta.

Una volta che la proposta di acquisto è stata redatta, questa viene presentata al venditore, il quale può accettarla, rifiutarla o fare una controproposta. In quest’ultimo caso, inizia una fase di negoziazione tra le parti.

Se il venditore accetta la proposta o entrambe le parti concordano sui termini di vendita, la proposta di acquisto, se correttamente strutturata, si trasforma automaticamente nel preliminare di compravendita, segnando un passo importante verso la conclusione dell’affare.

Fase 4: contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita rappresenta un accordo legalmente vincolante tra venditore e acquirente che precede il trasferimento effettivo della proprietà. Con questo accordo, entrambe le parti si impegnano a stipulare successivamente un contratto definitivo, il rogito notarile, che sancirà il reale trasferimento del diritto di proprietà.

Attraverso il preliminare di compravendita, se il venditore dovesse ritirarsi dall’accordo, l’acquirente ha il diritto di chiedere un risarcimento dei danni, ma ciò non impedisce al venditore di vendere l’immobile a terzi o iscrivervi un’ipoteca. Per proteggersi dai rischi, è possibile trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari. Questa trascrizione impedisce che eventuali vendite a terzi, costituzioni di diritti di usufrutto o iscrizioni ipotecarie che compromettano l’acquisto.

È inoltre obbligatorio registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma o entro 30 giorni se stipulato tramite atto notarile. La registrazione comporta i seguenti costi, generalmente a carico dell’acquirente:

  • imposta di registro: 200 €;
  • marche da bollo: minimo 2 da 16 € ciascuna (una ogni 4 pagine o 100 righe);
  • quietanza su caparra: 0,5% dell’ammontare della caparra confirmatoria (questo importo verrà detratto dal notaio dalle imposte totali durante la compravendita).

Stipulare e registrare un contratto preliminare di compravendita fornisce una sicurezza legale fondamentale per entrambe le parti, garantendo che i termini dell’accordo vengano rispettati e che l’acquirente possa procedere con maggiore tranquillità verso il rogito notarile.

Fase 5: mutuo e mediazione

Uno dei passaggi fondamentali nell’acquisto di una casa è la richiesta di un mutuo, qualora non si disponga dell’importo necessario per l’acquisto. Questo processo può essere avviato online, presso una filiale bancaria o un istituto di credito. Anche se non obbligatorio per chi ha già il capitale necessario, il mutuo rappresenta una soluzione finanziaria cruciale per molti acquirenti.

Dopo la firma del contratto preliminare di compravendita, è essenziale informare il proprio referente bancario sulle specifiche della casa. Tuttavia, molti preferiscono ottenere preventivi di mutuo prima della firma del preliminare, per avere una chiara visione delle spese aggiuntive oltre al prezzo di acquisto della casa. L’approvazione del mutuo richiede una verifica delle condizioni finanziarie del richiedente e una perizia immobiliare. Non sempre l’istituto bancario concede l’intero importo necessario, quindi è utile richiedere preventivi da diverse fonti e scegliere l’offerta più vantaggiosa, o affidarsi ad un mediatore creditizio.

Quando si richiede un mutuo, è importante considerare tutte le spese associate, come quelle per l’istruttoria, la perizia, le polizze assicurative accessorie e il tasso di interesse applicato.

Parallelamente, se l’acquisto è stato gestito da un’agenzia immobiliare, dopo la conclusione della trattativa e la firma della proposta-preliminare, bisogna saldare il servizio di mediazione. Questo costo è da considerare nel budget complessivo dell’acquisto.

Fase 6: rogito notarile

L’ultima fase del processo di acquisto prevede la scelta del notaio da parte dell’acquirente. Una volta effettuata la scelta si potrà procedere con il rogito notarile, l’atto formale che conclude ufficialmente il trasferimento di proprietà dell’immobile.

La data del rogito viene concordata entro il termine definito nel preliminare di compravendita.

Il notaio prepara un preventivo che dettaglia tutte le spese associate. Inoltre, verifica la conformità della documentazione dell’immobile e predispone il contratto definitivo di compravendita. Se è stato richiesto un mutuo, il notaio si occupa anche della predisposizione dell’atto di mutuo.

Durante la firma dell’atto di compravendita, l’acquirente consegna al venditore un assegno circolare con l’importo pattuito e riceve in cambio le chiavi dell’immobile. In questo modo, la proprietà e il possesso dell’immobile vengono ufficialmente trasferiti dal venditore all’acquirente, segnando la conclusione del processo di compravendita.

I costi del rogito notarile variano in base al valore dell’immobile e includono sia l’onorario del notaio che le imposte da versare allo Stato.

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