Negli ultimi anni l’attenzione verso la sostenibilità ambientale ha permeato diversi settori, incluso quello immobiliare. Questo cambiamento è motivato non solo dalla volontà di ridurre i costi di gestione degli immobili e dall’aumento dell’interesse per le questioni ambientali, ma anche dalla preoccupazione che le abitazioni ad alto consumo di energia possano perdere valore nel tempo.

La differenza tra vecchi e nuovi immobili

Secondo l’indice ISTAT relativo ai prezzi delle abitazioni, nel 2023 si è osservato un significativo divario di prezzo tra le case nuove e quelle esistenti. Le nuove costruzioni hanno registrato un aumento del prezzo di quasi il 9%, mentre le proprietà esistenti si sono fermate allo 0,3%.

Allo stesso tempo, molte banche stanno differenziando i tassi dei mutui in base alla classificazione energetica dell’immobile ipotecato, altre ancora presentano ai propri clienti i cosiddetti “mutui green” destinati alle abitazioni classificate nelle categorie energetiche A e B (in alcuni casi, anche per la classe C). Secondo quanto riportato da un’analisi condotta da Facile.it, il tasso d’interesse più vantaggioso può raggiungere il 2,68%, mentre per le abitazioni con classificazione energetica inferiore non si osserva un tasso inferiore al 3%.

L’approvazione da parte del Parlamento Europeo della Direttiva sull’efficienza energetica degli edifici (o direttiva sulle “case green”) potrebbe ampliare ulteriormente questo divario. Da una parte, le nuove abitazioni e quelle costruite negli ultimi vent’anni, o che comunque rispettino determinati standard energetici, potrebbero mantenere o aumentare il loro valore. Dall’altra parte, le proprietà residenziali meno efficienti dal punto di vista energetico rischiano di perdere valore nel tempo.

C’è un fattore che però tende ad influenzare l’importanza della classificazione energetica delle abitazioni: il clima. In città con inverni più miti, come Napoli, l’importanza di una buona classificazione energetica può essere minore. Tuttavia, in città come Torino, dove il divario tra case nuove e usate è del 40%, l’efficienza energetica può avere un impatto significativo sul prezzo delle abitazioni.

Come siamo messi in Italia?

Secondo i dati ISTAT, la maggioranza degli edifici in Italia, pari a oltre l’82%, sono destinati all’uso residenziale. Questo vasto numero di edifici residenziali ha un’età media notevolmente elevata, con quasi il 60% di essi, secondo l’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile), che ha un’età media di 59 anni e presenta un basso rendimento energetico (classificati come classe G o E) che li rende molto lontani dall’ideale delle “case green”.

Fonte: Rapporto Annuale sulla Certificazione Energetica degli Edifici, 2023

A questo punto, spetta agli stati membri recepire la direttiva entro due anni e implementarla utilizzando le risorse nazionali ed europee disponibili. La Commissione Europea ha chiarito che non ci saranno nuovi fondi disponibili, quindi si dovrà fare affidamento esclusivamente su risorse già allocate come il PNRR, il Fondo Sociale per il Clima e i Fondi di Coesione.

E a Milano?

A Milano colmare il gap di prezzo tra una casa nuova e una casa, seppur nella stessa zona, in buono stato ma con bassa classe energetica, varia molto in base alla zona.

In generale, la differenza media di prezzo si situa intorno ai 233 mila euro, rappresentando circa il 38% del prezzo medio di un immobile. In zona Repubblica, tale differenza raggiunge addirittura il 70%, influenzata dalle valutazioni delle proprietà nella vicina Porta Nuova. Al contrario, solo alcune aree periferiche come Niguarda, Lodi, Brenta o Bicocca registrano un divario inferiore al 30%.

Conclusioni

Le case con buone performance energetiche richiedono un investimento iniziale più elevato ma offrono maggiori vantaggi a lungo termine sia per quanto riguarda la riduzione dei costi di gestione, sia per quanto riguarda il mantenimento del valore nel tempo. Tuttavia, la scelta di investire in proprietà esistenti e poi effettuare lavori di efficientamento energetico per trasformarle in “case green” ha anche i suoi vantaggi, sebbene comporti anche alcune sfide. Tra queste troviamo la necessità di coordinarsi con altri proprietari nell’edificio e i disagi derivanti dai lavori. In definitiva, la decisione dipende dalle preferenze personali, dalle esigenze finanziarie e dalla disponibilità a gestire eventuali inconvenienti.