Quando si parla di immobili, spesso si sente il termine “pertinenza”, ma cosa significa esattamente? Le pertinenze di un’abitazione sono elementi accessori che ne migliorano l’utilizzo e che, in alcuni casi, possono anche influire su aspetti fiscali e normativi. Conoscere il loro ruolo è fondamentale sia per chi acquista casa sia per chi possiede già un immobile.

Quali beni possono essere considerate pertinenze?

Le pertinenze di un’abitazione sono beni immobili che, pur essendo autonomi, sono destinati in modo stabile al servizio dell’immobile principale, con il quale intrattengono una relazione di accessorietà. Questo significa che il loro utilizzo è funzionalmente legato alla casa, senza perdere però la propria individualità.

Alcuni esempi comuni di pertinenze sono:

• box auto e garage, utili per il parcheggio dei veicoli;
• cantine e soffitte, usate come deposito o magazzino;
• giardini e cortili privati, che aumentano lo spazio esterno a disposizione;
• tettoie e porticati, che ampliano gli ambienti abitabili;
• rimesse e locali di deposito, spesso utilizzati per attrezzature e macchinari.

Le pertinenze sono presenti in tutte le abitazioni?

No, non tutte le case dispongono di pertinenze. La loro presenza dipende dalla tipologia di immobile e dalla sua ubicazione. Ad esempio, ville e case indipendenti hanno spesso più pertinenze rispetto agli appartamenti in condominio, dove lo spazio è più limitato. In città, la disponibilità di garage o giardini privati è spesso ridotta rispetto alle aree suburbane, dove le pertinenze sono più frequenti.

Anche all’interno dei condomini, alcuni spazi accessori possono essere considerati pertinenze, come cantine o posti auto, ma solo se risultano di proprietà esclusiva e destinati all’uso della casa principale.

Aspetti normativi delle pertinenze

Il Codice Civile, all’articolo 817, stabilisce che:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.“

Questo significa che, in caso di vendita della casa, le pertinenze vengono automaticamente trasferite con essa, salvo diverso accordo tra le parti.

L’articolo 818 del Codice Civile stabilisce, inoltre, che le pertinenze seguono le sorti dell’immobile principale. Tuttavia, se una pertinenza viene utilizzata in modo indipendente dall’abitazione, potrebbe perdere questo status. Ad esempio, un garage affittato separatamente a terzi potrebbe non essere più considerato pertinenza.

Categorie catastali e agevolazioni fiscali

Dal punto di vista fiscale, le pertinenze possono beneficiare di agevolazioni se legate a un’abitazione principale. Tuttavia, la normativa prevede un limite massimo di una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C/2: cantine, soffitte e magazzini;
• C/6: garage, autorimesse e posti auto;
• C/7: tettorie chiuse o aperte.

Se si tratta di una prima casa, le pertinenze rientrano nell’esenzione IMU e possono godere di altre agevolazioni fiscali. Per le seconde case, invece, le pertinenze vengono tassate separatamente dall’immobile principale.

Permessi e regolamenti per la costruzione di pertinenze

In alcuni casi, la realizzazione o la modifica di una pertinenza richiede permessi specifici. Le opere minori, come piccole tettoie o ripostigli prefabbricati, possono rientrare nell’edilizia libera, a patto che rispettino le norme comunali. Per interventi più rilevanti, come la costruzione di un garage o l’ampliamento di un locale esistente, potrebbe essere necessaria una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Se l’intervento modifica in modo significativo la struttura dell’edificio, potrebbe essere richiesto un Permesso di Costruire.

Conclusioni

Le pertinenze rappresentano un valore aggiunto per un’abitazione, sia dal punto di vista pratico che fiscale. Possono migliorare la vivibilità della casa e, in alcuni casi, contribuire a una riduzione delle imposte. Tuttavia, è importante conoscerne le regole per evitare errori in fase di acquisto, vendita o modifica dell’immobile.