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Il mercato immobiliare italiano conferma la sua vivacità anche nel II trimestre 2025. Secondo i dati diffusi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite residenziali registrano un incremento dell’8,1% rispetto allo stesso periodo del 2024, con 201.344 mila abitazioni compravendute in soli tre mesi.

Compravendite: una crescita diffusa in tutte le aree del Paese

Rispetto al II semestre 2024, l’aumento delle compravendite immobiliari interessa tutte le aree geografiche arrivando a contare 201.344 immobili compravenduti rispetto 172.048 dell’anno precedente. Performance particolarmente positive si registrano nel Nord Ovest (+9,2%) e nel Nord Est (+8,5%). Anche il Centro e le Isole segnano un +7,7%, mentre il Sud si ferma a un comunque significativo +6%.

Confrontando, invece, il I e il II trimestre del 2025 emerge una crescita media del 16,2% nelle compravendite di abitazioni in tutte le aree nazionali, con il Nord-Ovest a registrare l’incremento più significativo, vicino al 20%.

Abitazioni compravendute Q1 2025 vs Q2 Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)

Un dato interessante riguarda le superfici medie delle abitazioni compravendute: crescono del 9%, segno che le famiglie guardano con maggiore interesse a spazi più ampi.

Mutui e agevolazioni prima casa

La quota di acquisti sostenuti da mutuo ipotecario si mantiene stabile attorno al 46%, in aumento rispetto al 2024, con un tasso medio di interesse pari al 3,28%, in lieve calo rispetto a un anno fa.

Il ricorso alle agevolazioni fiscali “prima casa” resta elevato. Quasi il 73% delle transazioni riguarda infatti abitazioni principali, un segnale che conferma l’attenzione degli italiani verso l’investimento nel mattone come scelta di vita stabile e duratura.

Abitazioni nuove vs esistenti

Il mercato residenziale continua a muoversi su due binari distinti. Da un lato, le nuove costruzioni registrano un calo del 7,2% rispetto al II trimestre 2024, dall’altro gli immobili esistenti si confermano protagonisti, con una crescita del 9,1%.

Compravendita di nuove abitazioni Q1 2025 vs Q2 Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)

Compravendita di abitazioni esistenti Q1 2025 vs Q2 Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)

Questa tendenza racconta molto delle scelte degli italiani: sia di quelli con la preferenza per abitazioni già inserite in quartieri consolidati, spesso più accessibili in termini di prezzo e disponibilità in tempi brevi, sia di chi trova più attrattive le nuove costruzioni. Queste ultime apprezzate per efficienza energetica, tecnologie moderne e standard abitativi più elevati, ma meno diffuse sul mercato.

In altre parole, chi cerca casa oggi sembra puntare soprattutto sulla concretezza e sull’opportunità, senza però rinunciare a valutare l’opzione del nuovo quando offre un valore aggiunto significativo.

La compravendita immobiliare nelle grandi città

Il II trimestre del 2025 conferma il dinamismo del mercato residenziale anche nelle grandi città italiane. Complessivamente le compravendita sono cresciute di circa il 6% rispetto all’anno precedente, con differenze significative tra le diverse piazze. Torino (+11,3%) e Palermo (+10%) guidano la classifica degli incrementi, seguite da Milano (+6,6%), che consolida il suo ruolo di polo strategico del mercato immobiliare. Roma registra una crescita più contenuta (+4,1%), mentre Napoli resta sostanzialmente stabile (-0,3%).

Per quanto riguarda, invece, la crescita media dal I al II trimestre 2025 questa si attesta intorno al +16,2%, con Torino che registra un picco del +20,7%.

Compravendita di abitazioni nelle grandi città Q1 2025 vs Q2 Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)

Interessante notare come in metropoli come Milano, Roma, Bologna e Firenze, oltre la metà degli acquisti avvenga tramite mutuo ipotecario, a testimonianza di una domanda solida ma che continua a fare i conti con l’accessibilità economica. Roma, invece, si distingue per la quota record di acquisti con l’agevolazione “prima casa”, che supera l’85%.

Il mercato residenziale delle locazioni

Il mercato delle locazioni continua a crescere: nel II quadrimestre 2025 sono stati registrati quasi 238 mila nuovi contratti, in aumento dell’1,5% rispetto all’anno precedente.

In particolare, sono in forte espansione i contratti a canone agevolato per studenti (+9,7% per abitazioni intere e +14,2% per porzioni) e quelli a canone concordato (+3,9%). Cala invece dell’1,4% il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo.

Abitazioni locate per tipologia di contratto nel Q2 2025 Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)

I canoni annui complessivi hanno superato 1,8 miliardi di euro, con un incremento del 5,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Canone annuo per tipologia di contratto nel Q2 2025 Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)

Focus su Milano e Roma

A Roma le locazioni segnano un incremento del 2%, accompagnato da un rialzo dei canoni pari al 7,4%. Rispetto al Q2 2024, a trainare il mercato della capitale sono soprattutto i contratti transitori, in crescita del 16%, e quelli dedicati agli studenti, che registrano un +22% per le stanze e un +11,7% per gli appartamenti interi.

Milano mostra un andamento ancora più vivace: il numero di abitazioni locate sale del 5%, con canoni in aumento del 6,5%. Nel capoluogo lombardo a fare la differenza sono i contratti a canone concordato, che rispetto al 2024 hanno quasi raddoppiato i volumi.

Abitazioni locate per tipologia di contratto nel Q2 2025 a Milano & Roma Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)

Il mercato immobiliare residenziale italiano chiude il 2024 con una crescita significativa delle compravendite, segnando un +7,6% su base annua. Secondo quanto riportato dal report residenziale OMI sul IV semestre 2024, dopo un inizio di anno incerto, il settore ha mostrato una ripresa costante trimestre dopo trimestre, con un aumento particolarmente evidente nell’ultima parte dell’anno.

Andamento delle compravendite nelle diverse aree geografiche

L’ultimo trimestre del 2024 ha visto oltre 217.000 abitazioni cambiare proprietario in Italia. Tutte le macro-aree del Paese hanno registrato una crescita nelle transazioni, seppur con intensità diverse:

Sud: +10,7%
Nord Est: +9%
Centro: +8,4%
Nord Ovest: +6,2%
Isole: +2,5%

Nelle città capoluogo la crescita è stata ancora più marcata, raggiungendo il +9,8%, segnale di un mercato urbano sempre più dinamico.

Dimensioni delle abitazioni più richieste

Gli acquirenti continuano a preferire immobili di metratura medio-grande. Nei capoluoghi, la superficie media degli immobili compravenduti è di circa 98 mq, mentre nei centri minori si attesta intorno ai 110 mq.

Le abitazioni tra 50 e 115 mq hanno visto un incremento dell’8,7%, mentre quelle tra 115 e 145 mq sono cresciute dell’8%. Anche i piccoli tagli (sotto i 50 mq) e le abitazioni molto grandi (oltre 145 mq) hanno registrato rialzi, rispettivamente del 4,5% e del 5%.

Mutui e agevolazioni: la spinta del “prima casa”

Un dato significativo riguarda le agevolazioni fiscali: il 71,4% degli acquisti è avvenuto con i benefici “prima casa”, in forte crescita rispetto al 62,7% dello stesso periodo del 2023.

Anche il mercato dei mutui ha mostrato segnali positivi: il 41,5% delle transazioni è stato finanziato con un mutuo ipotecario, mentre i tassi di interesse hanno continuato a scendere, raggiungendo il 3,3% nel quarto trimestre 2024.

Case di nuova costruzione: boom di acquisti

L’acquisto di case di nuova costruzione ha registrato un balzo del 46% rispetto al 2023, trainato dalla scadenza del “sismabonus acquisti” a fine 2024. Questo incentivo fiscale, che ha riconosciuto una detrazione agli acquirenti di unità immobiliari vendute dalle imprese di costruzione dopo interventi di demolizione e ricostruzione per la riduzione del rischio sismico, ha spinto molti a investire in immobili di nuova realizzazione. Il risultato è stato un incremento di quasi 9.000 unità vendute in più rispetto all’anno precedente, portando la quota di abitazioni di nuova costruzione al 13% del totale delle compravendite, il livello più alto degli ultimi quattro anni.

Di contro, il mercato delle abitazioni esistenti ha registrato un aumento più contenuto, con una crescita del 3,6% e quasi 190.000 unità acquistate nel quarto trimestre del 2024.

Milano si conferma la città con la maggiore incidenza di acquisti di immobili nuovi, con una quota del 23%, mentre in città come Napoli, Palermo e Genova la percentuale rimane sotto il 4%.

Il mercato immobiliare nelle grandi città

Tra le città con oltre 250.000 abitanti, Roma e Milano guidano la crescita, con incrementi vicini al 10%. Anche Torino, Genova e Bologna hanno registrato ottimi risultati (+8%), mentre Napoli è l’unica grande città in calo (-2%).

Roma si distingue per la quota più alta di acquisti con agevolazione “prima casa” (85%), mentre a Milano l’acquisto di abitazioni nuove è più diffuso rispetto ad altre città.

Grandi città	NTN IV trimestre 2024	Variazione % NTN IV trimestre 2024/2023
Bologna	1.687	8,5%
Firenze	1.409	6,9%
Genova	2.484	8,6%
Milano	7.692	9,5%
Napoli	2.121	– 1,9%
Palermo	1.791	2,1%
Roma	10.089	9,6%
Torino	4.588	8,8%
TOTALE	31.860	7,9%

Il mercato delle locazioni: dinamiche contrastanti

Il mercato delle locazioni ha mostrato segnali contrastanti. Se il numero totale di contratti è leggermente calato dello 0,3%, il segmento delle locazioni per studenti è cresciuto in modo significativo (+10%), con un aumento del canone medio del 13%.

A Roma, il calo delle locazioni si concentra soprattutto nei contratti a canone concordato, che registrano una riduzione del 9% e una diminuzione del canone annuo di quasi il 5%. Anche i contratti ordinari mostrano un trend negativo, con un calo del 6% per quelli a lungo termine e del 9,1% per quelli transitori, sebbene il canone annuo complessivo risulti in crescita. Il mercato degli affitti per studenti presenta una situazione mista: mentre il numero di abitazioni locate interamente con contratti agevolati subisce una lieve flessione dello 0,3%, le locazioni parziali – circa 4.300 unità – aumentano del 4,8%, con un rialzo dell’8,9% dei relativi canoni.

A Milano, invece, si osserva una contrazione del 4,6% nei nuovi contratti di locazione ordinari a lungo termine. Tuttavia, questo calo è bilanciato dalla crescita negli altri segmenti, in particolare nei contratti a canone concordato, che registrano un vero e proprio boom, con un incremento del 97,6% rispetto al quarto trimestre del 2023.

Conclusione

Il 2024 ha confermato il dinamismo del mercato immobiliare italiano, con una ripresa evidente delle compravendite e un rinnovato interesse per le nuove costruzioni. Le città capoluogo si confermano trainanti, mentre il calo dei tassi di interesse e le agevolazioni fiscali hanno favorito l’acquisto della prima casa.

Come sarà il 2025? Il settore dovrà confrontarsi con fattori chiave come l’andamento dei mutui, le politiche fiscali e l’evoluzione del mercato delle locazioni.

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Mercato immobiliare residenziale: continua la crescita nel Q2 2025