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Cedolare secca: vantaggi e opportunità per proprietari di immobili
CategoriesAffitto

Cedolare secca: vantaggi e opportunità per proprietari di immobili

La cedolare secca è un regime fiscale che offre una soluzione vantaggiosa per i proprietari di immobili destinati ad uso abitativo.

Introdotta come opzione facoltativa, si rivolge ai locatori che preferiscono un’alternativa semplificata al tradizionale sistema di tassazione sui redditi derivanti dall’affitto.

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che permette di semplificare gli oneri fiscali per i contratti di locazione.

Scegliendo questo regime, il proprietario paga un’imposta sostitutiva sull’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e le addizionali dovute sui redditi derivanti dall’affitto. Inoltre, questo regime consente di evitare il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga dei contratti di locazione.

Gli immobili su cui è possibile utilizzare la cedolare secca devono essere locati ad uso abitativo e devono rientrare nelle categorie catastali comprese da A1 a A11 (ad esclusione dell’A10 – Uffici o studi privati):

  • A1 – Abitazione di tipo signorile;
  • A2 – Abitazione di tipo civile;
  • A3 – Abitazioni di tipo economico;
  • A4 – Abitazioni di tipo popolare;
  • A5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare;
  • A6 – Abitazione di tipo rurale;
  • A7 – Abitazione in villini;
  • A8 – Abitazione in villa;
  • A9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici;
  • A11 – Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi.

Come funziona?

L’imposta sostitutiva della cedolare secca si applica sul canone di locazione annuo. Nel dettaglio:

  • nei contratti di locazione ordinari, l’aliquota è del 21%;
  • nei contratti a canone concordato, ossia quelli che seguono accordi territoriali definiti tra comune e associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari, l’aliquota scende al 10%. In particolare, si fa riferimento a immobili situati in comuni con carenze di disponibilità abitative e in comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione economica e lo sviluppo sostenibile);
  • nei contratti di locazioni brevi, l’aliquota è pari al 21%, per una seconda abitazione l’aliquota sale al 26%. La cedolare secca si applica solo se si affittano al massimo quattro appartamenti all’anno; oltre questa soglia, l’attività è considerata imprenditoriale.

Un elemento importante da considerare è che, aderendo a questo regime, il locatore rinuncia a richiedere l’aggiornamento del canone, anche se previsto contrattualmente, compresa la rivalutazione basata sull’indice ISTAT.

A chi è rivolta?

La cedolare secca può essere scelta dai proprietari o titolari di un diritto reale di godimento (come l’usufrutto) che affittano immobili ad uso abitativo. Sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e non devono agire nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.

Ma attenzione, forse qualcosa sta cambiando; alcune sentenze della cassazione, l’ultima del 7.05.2024 hanno stabilito che tale regime sia applicabile anche in caso di locazione (sempre abitativa) a società o impresa. È ancora presto, ed è sicuramente meglio attendere le determinazioni dell’AdE.

Durata

Attivando l’opzione della cedolare secca, essa resta valida per tutta la durata del contratto o della proroga.

Il locatore ha la possibilità di prorogarla o revocarla:

  • proroga: in questo caso l’opzione per la cedolare secca va confermata insieme alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente;
  • revoca: il locatore ha la possibilità di revocare l’opzione in ciascun anno contrattuale successivo a quello in cui è stata valida la cedolare secca.  Tempisticamente la revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla fine dell’annualità precedente e, se dovuta, occorre procedere al pagamento dell’imposta di registro.

Vantaggi della cedolare secca…

Il regime della cedolare secca offre una serie di vantaggi fiscali e amministrativi:

  • semplificazione fiscale: il reddito da locazione non si cumula con gli altri redditi del locatore ai fini IRPEF, facilitando la gestione fiscale complessiva;
  • risparmio su imposte aggiuntive: non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo, riducendo ulteriormente i costi legati al contratto di locazione;
  • se l’immobile ha più proprietari, ciascuno può decidere autonomamente se aderire alla cedolare secca: senza influenzare la scelta degli altri. Questa opzione si estende anche alle pertinenze dell’abitazione, come garage o cantine, se affittate insieme all’immobile principale.

… e svantaggi

La cedolare secca presenta anche alcuni svantaggi:

  • nessun adeguamento del canone all’inflazione: si rinuncia all’aggiornamento ISTAT relativo all’indice nazionale dei prezzi;
  • perdita delle detrazioni: non versando le imposte tramite Irpef, si rischia di non beneficiare completamente delle detrazioni fiscali previste per i vari bonus a cui si ha diritto;
  • aliquota fissa su canoni bassi: in caso di affitti molto bassi, l’aliquota fissa potrebbe risultare meno vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria, specialmente per chi ha un reddito complessivo basso e si trova in scaglioni IRPEF inferiori.

Conclusioni

La cedolare secca rappresenta un’opzione estremamente interessante per i proprietari di immobili residenziali, che possono così semplificare la propria gestione fiscale e ridurre i costi associati alla locazione. È importante valutare attentamente i vantaggi rispetto alla rinuncia all’aggiornamento del canone, ma per chi desidera una gestione più lineare e immediata, la cedolare secca può fare la differenza.

Guida affitti brevi
CategoriesLegislazione e documentazione

Affitti brevi: guida completa per proprietari e inquilini

Gli affitti brevi, una pratica sempre più diffusa nel panorama immobiliare contemporaneo, rappresentano una soluzione flessibile sia per chi offre l’alloggio che per chi lo cerca.
Esaminiamo insieme tutto quello che c’è da conoscere su questa tipologia di locazione.

Cos’è un affitto breve?

Gli affitti brevi rappresentano una specifica categoria di locazione delineata dall’articolo 4 del decreto legge 50/2017, caratterizzata da contratti di durata non superiore a 30 giorni, comprensivi di servizi come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la connessione a Internet e l’utilizzo del telefono.

Questi contratti coinvolgono persone fisiche, sia direttamente sia tramite intermediari immobiliari o portali telematici, non devono costituire attività d’impresa.

Tuttavia, recenti eventi hanno evidenziato come gli affitti brevi possano diventare una fucina per l’evasione fiscale. Per tale motivo è cruciale introdurre disposizioni, cogliendo l’occasione per migliorare la protezione dei consumatori, garantire la sicurezza delle unità locative e promuovere la trasparenza nelle offerte contrattuali.
Queste misure potrebbero favorire una crescita sostenibile del settore, mitigando i rischi associati agli affitti brevi e promuovendo un ambiente più equo e sicuro per tutti gli attori coinvolti.

Caratteristiche

Per garantire che un appartamento sia adatto per locazioni brevi, è essenziale considerare una serie di caratteristiche specifiche. Ecco una guida dettagliata:

  • destinazione dell’immobile: l’immobile deve essere classificato come residenziale e non commerciale, secondo le categorie catastali che vanno da A1 ad A11 (ad esclusione della categoria A10, riservata agli uffici e studi privati);
  • standard tecnici minimi: le specifiche tecniche possono variare da regione a regione, ma ci sono standard comuni che devono essere rispettati per garantire la salubrità degli ambienti. Gli spazi devono avere soffitti di altezza non inferiore ai 2.70 metri, garantendo una sensazione di ampiezza e comfort. Inoltre, la superficie minima dell’immobile deve essere di almeno 38 mq per ospitare due persone e di 28 mq per una sola persona;
  • separazione degli ambienti: è importante che la camera da letto sia separata dalla zona soggiorno, che può includere un angolo cottura. Questo assicura privacy e comfort agli ospiti durante il loro soggiorno;
  • presenza di finestre: tutti gli ambienti devono essere dotati di finestre per garantire una corretta ventilazione e illuminazione naturale. Questo è fondamentale per la salute e il benessere degli inquilini.

Oltre alle caratteristiche fisiche dell’immobile, è importante considerare anche gli elementi distintivi degli affitti brevi:

  • durata contrattuale: la locazione breve deve avere una durata uguale o inferiore a 30 giorni per ogni singola pattuizione contrattuale. Questo limite temporale è fondamentale per definire l’affitto come breve;
  • soggettività del locatore: il proprietario dell’immobile deve essere una persona fisica che non possiede più di quattro immobili destinati alla locazione breve. Questa disposizione mira a mantenere l’attività al di fuori della sfera imprenditoriale;
  • modalità per la locazione: il locatore può agire direttamente o tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche specializzate. Questo offre flessibilità nella gestione degli affitti brevi e facilita l’incontro tra domanda e offerta;
  • servizi accessori: è possibile offrire servizi aggiuntivi come la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria. Questi servizi possono arricchire l’esperienza degli ospiti e contribuire a differenziare l’offerta sul mercato.

Adempimenti fiscali

L’affitto breve di immobili è soggetto a specifici adempimenti fiscali che i proprietari devono tenere in considerazione.

Una delle opzioni principali è l’adesione al regime della cedolare secca, introdotto dal D.L. 50/2017, che prevede un’aliquota fissa del 21% sulla rendita da locazione. Questo regime agevola i proprietari, sostituendo l’IRPEF e le relative addizionali e esentando dal pagamento di bollo e imposte di registro se il contratto viene registrato, pur non essendo obbligatorio (si vedano le novità della legge di Bilancio 2024 in seguito).

Tuttavia, se il locatore non opta per la cedolare secca, i redditi derivanti dall’affitto breve saranno soggetti a tassazione ordinaria con aliquote proporzionali. È importante notare che il proprietario è tenuto a richiedere la tassa di soggiorno all’inquilino transitorio e rilasciare una quietanza di pagamento al momento del saldo.

Comunicazioni telematiche

Secondo il Decreto Legislativo n. 145 del 18/10/2023, convertito con modifiche dalla Legge n. 191 del 15/12/2023 e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale in data 18/10/2023, coloro che affittano unità immobiliari per scopi abitativi attraverso contratti di locazione breve dovranno fornire, tramite una procedura online, i dati catastali dell’immobile in affitto e dimostrare di possedere i requisiti richiesti dall’articolo 7 del Decreto. Questi requisiti includono l’installazione di dispositivi per il rilevamento di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili conformi alla legge, posizionati in luoghi accessibili e visibili, specialmente vicino agli ingressi e alle zone di maggior rischio, con almeno un estintore per piano o ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione di esso.

Ma la partita IVA serve per fare affitti brevi?

No, non è necessario aprire una partita IVA per affitti brevi, a meno che non si configuri un’attività imprenditoriale con più immobili adibiti a ricezione turistica, caso in cui potrebbe essere obbligatoria e oltretutto più conveniente.

Per comprendere le proprie obbligazioni fiscali, è consigliabile consultare il proprio Comune di residenza o la Regione, poiché le normative possono variare a livello territoriale.

Novità dalla legge di Bilancio 2024

La legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, L. 30 dicembre 2023 n. 213) presenta un cambiamento significativo relativo alla tassazione sugli immobili locati.
In particolare, l’aliquota fiscale del 21% verrà mantenuta solo per il primo immobile dichiarato dal locatore, mentre per eventuali ulteriori proprietà (dalla seconda alla quarta) destinate agli affitti brevi l’aliquota sarà aumentata al 26%. Ai fini della propria dichiarazione dei redditi, Il locatore è tenuto a identificare correttamente il primo immobile nella propria dichiarazione dei redditi.

Il CIN

Il Ministero del Turismo, che sta operando per dare attuazione a tale normativa, avrà il compito di attribuire un Codice Identificativo Nazionale (CIN) unico per ciascuna unità immobiliare. Tale codice dovrà essere visibile all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento o la struttura destinata alla locazione breve, nel pieno rispetto delle normative urbanistiche e paesaggistiche vigenti. Inoltre, il codice dovrà essere sempre menzionato negli annunci di locazione, sia dai locatori privati che dagli intermediari immobiliari o gestori di portali online che agiscono per conto dei locatori.

Sanzioni

Il sistema di sanzioni è abbastanza robusto e prevede multe pecuniarie:

  • per coloro che offrono in affitto breve un immobile privo di CIN, le multe vanno da 800 a 8.000 euro;
  • chi omette di indicare il CIN negli annunci di affitto può ricevere multe da 500 a 5.000 euro, con la sanzione immediata della rimozione dell’annuncio irregolare;
  • gli immobili proposti in locazione senza i requisiti di sicurezza previsti dall’articolo 7 possono incorrere in multe da 600 a 6.000 euro per unità;
  • gli imprenditori che avviano attività senza aver richiesto la SCIA possono essere multati da 2.000 a 10.000 euro.

Il Decreto contempla anche disposizioni specifiche per i comuni e/o le regioni che già hanno introdotto una normativa per l’assegnazione di codici identificativi agli immobili o alle strutture destinate agli affitti brevi.

Queste disposizioni entreranno in vigore a partire dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso che attesta il pieno funzionamento della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.