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Le tipologie di contratto di locazione
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I contratti di affitto: caratteristiche e tipologie

Quando si sceglie di vivere in affitto, è fondamentale prestare attenzione al tipo di contratto stipulato con il locatore. Infatti, ogni tipo di contratto di locazione può rispondere a specifiche esigenze.
In questo articolo esamineremo le principali tipologie di contratti di affitto, analizzandone i vantaggi e gli svantaggi.

Cos’è un contratto di locazione?

Il contratto di locazione permette al proprietario dell’immobile, chiamato locatore, di offrire al locatario l’uso dell’immobile per un periodo determinato, dietro pagamento di un canone mensile.

Questo contratto crea un diritto reale di godimento, obbligando una parte a permettere all’altra l’uso di un bene per un tempo specifico e a fronte di un compenso concordato. Si tratta di un accordo consensuale che deve includere tutte le informazioni relative al patto tra il proprietario e l’inquilino, come i dati delle parti, la data di stipula, la descrizione dell’immobile, il canone mensile e la durata del contratto.

Un aspetto cruciale del contratto è la durata, la quale è stabilita dalla legge con limiti minimi e, a volte, massimi. Le principali differenze tra i vari tipi di contratti di locazione riguardano proprio questo aspetto. 

Le tipologie più comuni di contratti di locazione includono contratti:

  • a canone libero (4+4);
  • a canone concordato (3+2);
  • ad uso transitorio (1 a 18 mesi);
  • per studenti universitari (6 a 36 mesi);
  • ad uso turistico.

Contratto di locazione a canone libero

I contratti di affitto più comuni sono quelli regolati dall’art. 2 comma 1, L. 431/98. Si tratta dei contratti a canone libero, noti anche come “contratti 4+4“. Questo nome deriva dalla possibilità per le parti di stabilire liberamente l’importo del canone di locazione, ma con una durata vincolata dalla legge: quattro anni iniziali, rinnovabili automaticamente per altri quattro anni, salvo disdetta.

Alla fine dei primi quattro anni, anche il locatore potrebbe scegliere di non rinnovare il contratto. In tal caso, deve notificare la disdetta, solo per specifici motivi previsti dalla L. 431/98, almeno sei mesi prima della scadenza. Tali motivi possono essere, ad esempio:

  • il proprietario intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé, il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il secondo grado, o in assenza di una legittima successione nel contratto;
  • il conduttore non utilizza l’immobile in modo continuativo senza giustificato motivo. 

Contratto di locazione concordato a canone convenzionato

In Italia, il contratto di locazione a canone concordato è una tipologia di accordo di affitto in cui il canone è stabilito secondo tabelle specifiche concordate a livello locale. Questo contratto, regolamentato dall’art. 2, comma 3, L. 431/98, ha specifiche caratteristiche che lo distinguono dal contratto di locazione a canone libero.

La durata minima di un contratto a canone concordato è di 3 anni, con un rinnovo per ulteriori 2 anni.

A differenza del contratto a canone libero, il canone è predeterminato da accordi locali tra le associazioni di proprietari, sindacati degli inquilini e Comune in cui è ubicato l’immobile. Questo significa che le parti non possono stabilire liberamente il canone. Gli accordi territoriali stabiliscono l’importo del canone basandosi su specifici parametri come la posizione dell’immobile, la sua metratura e le sue finiture.

Devono inoltre rispettare uno specifico modello previsto dal decreto ministeriale. Dopo i tre anni è possibile rinnovare il contratto e modificarne alcune parti.

Contratto di locazione concordato a uso transitorio

Il contratto di locazione transitorio è destinato a esigenze temporanee non turistiche.  Esso viene stipulato in base alle condizioni stabilite dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017 e regolato dall’art. 5, comma 1, L. 431/1998.

Il locatore, che detiene un diritto reale sull’immobile, lo concede in locazione per un periodo limitato a seguito di sue comprovate e documentate necessità lavorative. Durante questo periodo egli concede il godimento dell’immobile al conduttore in cambio di un corrispettivo periodico. Inoltre, come nel caso del contratto di locazione 4+4, il canone viene stabilito liberamente tra locatore e locatario.

Il contratto transitorio si discosta dalle forme standard dei contratti di locazione, essendo applicabile solo in caso di particolari esigenze del locatore o dell’inquilino che richiedono la transitorietà del contratto per comprovate e documentate necessità lavorative del conduttore, che potrebbe dover trasferirsi per periodi limitati di tempo.

Tale contratto ha una durata che può variare da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi e non è automaticamente rinnovabile. La sua estensione fino a 18 mesi deve essere giustificata da esigenze specifiche e documentate, nonché dichiarate nel contratto dal conduttore o dal locatore:

  • mobilità lavorativa;
  • esigenze di studio;
  • apprendistato;
  • formazione professionale;
  • ricerca di soluzioni occupazionali.

Contratto di locazione concordato per studenti universitari

I contratti di locazione per studenti universitari sono appositamente ideati per rispondere alle necessità abitative degli studenti durante il loro percorso di studi. Questi contratti presentano caratteristiche specifiche per rendere l’affitto più accessibile e conveniente per gli studenti, in base ad accordi locali.

In base all’art. 5 L. 431/98 e dell’art. 5, commi 2 e 3, del Decreto Ministeriale del 30/12/2002 il contratto di locazione per studenti universitari è considerato: “un contratto in cui il locatore (proprietario dell’immobile) mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari fuori sede (in qualità di conduttori) un immobile a destinazione abitativa o una parte di esso. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede l’Università (o in un Comune limitrofo), a fronte del pagamento di un corrispettivo determinato secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali.“.

Inoltre, il decreto prevede che: “nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione, nonché nei comuni limitrofi, e qualora il conduttore sia iscritto a un corso di laurea, perfezionamento o specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti dal singolo studente, da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio universitario.“.

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari può avvenire solo se si soddisfano entrambe le seguenti condizioni:

  • lo studente deve avere la residenza anagrafica in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’Università. Questa condizione deve essere chiaramente specificata in una clausola del contratto, poiché l’unica motivazione che giustifica lo spostamento deve essere legata agli studi universitari;
  • il Comune in cui si trova l’immobile locato deve essere quello in cui ha sede l’Università, o in un Comune limitrofo. Alternativamente, può essere il Comune in cui si tengono corsi universitari distaccati.

Tale contratto deve essere redatto esclusivamente utilizzando un modello specifico predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Ogni contratto di durata superiore a 30 giorni deve essere redatto per iscritto, pena nullità, e registrato presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti.

Contratto di locazione uso turistico

Il contratto di locazione ad uso turistico in Italia è progettato per soddisfare le necessità di alloggio temporaneo di turisti e viaggiatori.

Questo tipo di contratto, conosciuto come locazione breve turistica, rappresenta una forma di affitto transitorio in cui la durata e l’importo del canone sono decisi liberamente dalle parti coinvolte. Il Decreto Legge n. 50 del 2017 specifica le caratteristiche di questi contratti. In particolare, il comma 1 dell’art. 4 del suddetto decreto definisce le “locazioni brevi turistiche” come “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Inclusi quelli che offrono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Diversamente dai contratti di locazione tradizionali, quelli per uso turistico non sono regolati dalla legge n. 431/1998, ma possono essere soggetti a normative locali specifiche, soprattutto in città turistiche di grande affluenza. In mancanza di regolamentazioni locali, si fa riferimento al Codice Civile.

La cauzione richiesta può variare e dipende dal locatore, il quale può richiederla per coprire eventuali danni o spese aggiuntive.

Conclusione

Contratto di locazione a canone liberoContratto di concordato a canone convenzionatoContratto di locazione concordato a uso transitorioContratto di locazione concordato per studenti universitariContratto di locazione uso turistico
NORMATIVAArt. 2, comma 1, L. 431/98 e c.c.Accordi territoriali in base all’art. 2, comma 3, L. 431/1998Art. 5, comma 1, L. 431/1998, Art. 5, commi 2 e 3, L. 431/98 e leggi localiNormative locali specifiche
DURATA4 anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori 4 anni3+2 anniDa 1 a 18 mesiDa 6 mesi a 3 anniGeneralmente inferiore ai 30 giorni
RINNOVOAutomatico salvo disdetta con preavvisoAutomatico per ulteriori 2 anni dopo i primi 3Non rinnovabile automaticamente
CANONEDeterminato liberamente tra locatore e locatarioInferiore al libero mercato, stabilito in base a tabelle concordatarieDeterminato liberamente tra locatore e locatarioInferiore rispetto al mercato, in base a accordi localiDeterminato liberamente tra locatore e locatario
CAUZIONE2-3 mensilità del canone di locazione2-3 mensilità del canone di locazione1-3 mensilità del canone di locazione1-2 mensilità del canone di locazioneVariabile, a discrezione del locatore
REGISTRAZIONEObbligatoria entro 30 giorni dalla firmaObbligatoria entro 30 giorni dalla firmaObbligatoria entro 30 giorni dalla firmaObbligatoria entro 30 giorni dalla firmaNon obbligatoria per durata inferiore ai 30 giorni