Gli affitti brevi, una pratica sempre più diffusa nel panorama immobiliare contemporaneo, rappresentano una soluzione flessibile sia per chi offre l’alloggio che per chi lo cerca.
Esaminiamo insieme tutto quello che c’è da conoscere su questa tipologia di locazione.

Cos’è un affitto breve?

Gli affitti brevi rappresentano una specifica categoria di locazione delineata dall’articolo 4 del decreto legge 50/2017, caratterizzata da contratti di durata non superiore a 30 giorni, comprensivi di servizi come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la connessione a Internet e l’utilizzo del telefono.

Questi contratti coinvolgono persone fisiche, sia direttamente sia tramite intermediari immobiliari o portali telematici, non devono costituire attività d’impresa.

Tuttavia, recenti eventi hanno evidenziato come gli affitti brevi possano diventare una fucina per l’evasione fiscale. Per tale motivo è cruciale introdurre disposizioni, cogliendo l’occasione per migliorare la protezione dei consumatori, garantire la sicurezza delle unità locative e promuovere la trasparenza nelle offerte contrattuali.
Queste misure potrebbero favorire una crescita sostenibile del settore, mitigando i rischi associati agli affitti brevi e promuovendo un ambiente più equo e sicuro per tutti gli attori coinvolti.

Caratteristiche

Per garantire che un appartamento sia adatto per locazioni brevi, è essenziale considerare una serie di caratteristiche specifiche. Ecco una guida dettagliata:

• destinazione dell’immobile: l’immobile deve essere classificato come residenziale e non commerciale, secondo le categorie catastali che vanno da A1 ad A11 (ad esclusione della categoria A10, riservata agli uffici e studi privati);
• standard tecnici minimi: le specifiche tecniche possono variare da regione a regione, ma ci sono standard comuni che devono essere rispettati per garantire la salubrità degli ambienti. Gli spazi devono avere soffitti di altezza non inferiore ai 2.70 metri, garantendo una sensazione di ampiezza e comfort. Inoltre, la superficie minima dell’immobile deve essere di almeno 38 mq per ospitare due persone e di 28 mq per una sola persona;
• separazione degli ambienti: è importante che la camera da letto sia separata dalla zona soggiorno, che può includere un angolo cottura. Questo assicura privacy e comfort agli ospiti durante il loro soggiorno;
• presenza di finestre: tutti gli ambienti devono essere dotati di finestre per garantire una corretta ventilazione e illuminazione naturale. Questo è fondamentale per la salute e il benessere degli inquilini.

Oltre alle caratteristiche fisiche dell’immobile, è importante considerare anche gli elementi distintivi degli affitti brevi:

• durata contrattuale: la locazione breve deve avere una durata uguale o inferiore a 30 giorni per ogni singola pattuizione contrattuale. Questo limite temporale è fondamentale per definire l’affitto come breve;
• soggettività del locatore: il proprietario dell’immobile deve essere una persona fisica che non possiede più di quattro immobili destinati alla locazione breve. Questa disposizione mira a mantenere l’attività al di fuori della sfera imprenditoriale;
• modalità per la locazione: il locatore può agire direttamente o tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche specializzate. Questo offre flessibilità nella gestione degli affitti brevi e facilita l’incontro tra domanda e offerta;
• servizi accessori: è possibile offrire servizi aggiuntivi come la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria. Questi servizi possono arricchire l’esperienza degli ospiti e contribuire a differenziare l’offerta sul mercato.

Adempimenti fiscali

L’affitto breve di immobili è soggetto a specifici adempimenti fiscali che i proprietari devono tenere in considerazione.

Una delle opzioni principali è l’adesione al regime della cedolare secca, introdotto dal D.L. 50/2017, che prevede un’aliquota fissa del 21% sulla rendita da locazione. Questo regime agevola i proprietari, sostituendo l’IRPEF e le relative addizionali e esentando dal pagamento di bollo e imposte di registro se il contratto viene registrato, pur non essendo obbligatorio (si vedano le novità della legge di Bilancio 2024 in seguito).

Tuttavia, se il locatore non opta per la cedolare secca, i redditi derivanti dall’affitto breve saranno soggetti a tassazione ordinaria con aliquote proporzionali. È importante notare che il proprietario è tenuto a richiedere la tassa di soggiorno all’inquilino transitorio e rilasciare una quietanza di pagamento al momento del saldo.

Comunicazioni telematiche

Secondo il Decreto Legislativo n. 145 del 18/10/2023, convertito con modifiche dalla Legge n. 191 del 15/12/2023 e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale in data 18/10/2023, coloro che affittano unità immobiliari per scopi abitativi attraverso contratti di locazione breve dovranno fornire, tramite una procedura online, i dati catastali dell’immobile in affitto e dimostrare di possedere i requisiti richiesti dall’articolo 7 del Decreto. Questi requisiti includono l’installazione di dispositivi per il rilevamento di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili conformi alla legge, posizionati in luoghi accessibili e visibili, specialmente vicino agli ingressi e alle zone di maggior rischio, con almeno un estintore per piano o ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione di esso.

Ma la partita IVA serve per fare affitti brevi?

No, non è necessario aprire una partita IVA per affitti brevi, a meno che non si configuri un’attività imprenditoriale con più immobili adibiti a ricezione turistica, caso in cui potrebbe essere obbligatoria e oltretutto più conveniente.

Per comprendere le proprie obbligazioni fiscali, è consigliabile consultare il proprio Comune di residenza o la Regione, poiché le normative possono variare a livello territoriale.

Novità dalla legge di Bilancio 2024

La legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, L. 30 dicembre 2023 n. 213) presenta un cambiamento significativo relativo alla tassazione sugli immobili locati.
In particolare, l’aliquota fiscale del 21% verrà mantenuta solo per il primo immobile dichiarato dal locatore, mentre per eventuali ulteriori proprietà (dalla seconda alla quarta) destinate agli affitti brevi l’aliquota sarà aumentata al 26%. Ai fini della propria dichiarazione dei redditi, Il locatore è tenuto a identificare correttamente il primo immobile nella propria dichiarazione dei redditi.

Il CIN

Il Ministero del Turismo, che sta operando per dare attuazione a tale normativa, avrà il compito di attribuire un Codice Identificativo Nazionale (CIN) unico per ciascuna unità immobiliare. Tale codice dovrà essere visibile all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento o la struttura destinata alla locazione breve, nel pieno rispetto delle normative urbanistiche e paesaggistiche vigenti. Inoltre, il codice dovrà essere sempre menzionato negli annunci di locazione, sia dai locatori privati che dagli intermediari immobiliari o gestori di portali online che agiscono per conto dei locatori.

Sanzioni

Il sistema di sanzioni è abbastanza robusto e prevede multe pecuniarie:

• per coloro che offrono in affitto breve un immobile privo di CIN, le multe vanno da 800 a 8.000 euro;
• chi omette di indicare il CIN negli annunci di affitto può ricevere multe da 500 a 5.000 euro, con la sanzione immediata della rimozione dell’annuncio irregolare;
• gli immobili proposti in locazione senza i requisiti di sicurezza previsti dall’articolo 7 possono incorrere in multe da 600 a 6.000 euro per unità;
• gli imprenditori che avviano attività senza aver richiesto la SCIA possono essere multati da 2.000 a 10.000 euro.

Il Decreto contempla anche disposizioni specifiche per i comuni e/o le regioni che già hanno introdotto una normativa per l’assegnazione di codici identificativi agli immobili o alle strutture destinate agli affitti brevi.

Queste disposizioni entreranno in vigore a partire dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso che attesta il pieno funzionamento della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.