Affordability Index e famiglie italiane: tendenze e prospettive
Affordability Index e famiglie italiane
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Negli ultimi anni, il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie italiane ha acquisito crescente importanza, soprattutto in relazione alla loro capacità di acquistare casa.
In un Paese in cui l’acquisto di un’abitazione rappresenta la principale forma di investimento e di indebitamento per molte famiglie, questo tema è particolarmente importante.

Cos’è l’indice di accessibilità

L’indice di accessibilità, o Affordability Index, è uno strumento che misura la capacità delle famiglie di acquistare una casa. Esso si basa sul costo finanziario legato all’ammortamento di un mutuo di durata T e al Loan to Value (LTV), ossia il rapporto tra l’importo del prestito e il valore del bene acquistato. L’idea di fondo è che una casa sia accessibile se tale costo, unito alla rata del mutuo, non supera il 30% del reddito disponibile della famiglia.

La metodologia di calcolo

Il calcolo dell’indice di accessibilità utilizza tre variabili principali:

  • tasso di interesse: che riflette le condizioni del mercato creditizio e la politica monetaria, rappresentando la componente finanziaria;
  • prezzo della casa: che rappresenta le dinamiche del mercato immobiliare;
  • reddito disponibile delle famiglie: che indica il livello di sviluppo economico del Paese. L’interazione di questa componente con la precedente rappresenta la componente “reale”.

L’indice tiene fissi due parametri convenzionali: la durata del mutuo (T) e il Loan to Value (LTV%). In questo modo, le variazioni delle condizioni di accessibilità dipendono esclusivamente dai cambiamenti delle tre variabili macroeconomiche sopra menzionate.

Andamenti a livello regionale

Per determinare l’Affordability Index su scala regionale si considerano diversi elementi tra cui:

  • i prezzi;
  • le dimensioni delle abitazioni;
  • il reddito disponibile delle famiglie.

Il tasso di interesse, la durata del finanziamento e il Loan to Value sono, invece, stabiliti a livello nazionale e applicati uniformemente a livello regionale.

Andamento del prezzo delle case (variazione % 2023)

Tasso d'interesse iniziale mutuo 2023 Fonte: elaborazione ABI su dati OMI e Istat

Riguardo all’andamento dei prezzi delle case, la Lombardia gioca un ruolo chiave, con un aumento dei prezzi immobiliari di quasi 4 punti percentuali nel 2023. Questo incremento spinge verso l’alto la crescita media italiana. Escludendo le prime due regioni (Lombardia e Trentino Alto Adige), le altre regioni mostrano un aumento che va da un massimo dell’1,3% in Friuli, Veneto e Valle d’Aosta, corrispondente alla media italiana, a un minimo del -1,3% riscontrato in Molise.

Reddito disponibile per famiglia, 2023

Reddito disponibile per famiglia (dati al 2023; scarti % rispetto alla media italiana) Fonte: elaborazione ABI su dati Istat

Analizzando i dati relativi al reddito disponibile delle famiglie nelle varie regioni emerge chiaramente la duplice natura dello sviluppo economico del nostro Paese. Tutte le regioni meridionali mostrano livelli di reddito disponibile significativamente inferiori alla media nazionale. Le regioni settentrionali, insieme a Toscana, Marche e Lazio, si collocano invece ai vertici della classifica.

Unendo le due informazioni precedenti è possibile analizzare il rapporto tra il prezzo delle case e il reddito medio delle famiglie nelle diverse regioni.

Rapporto tra prezzo della casa e reddito disponibile unitario, 2023

Rapporto tra prezzo della casa e reddito disponibile unitario, 2023 Fonte: elaborazione ABI su dati OMI e Istat

A livello nazionale, sono necessarie poco più di 3 annualità di reddito per acquistare una casa media. Tuttavia, la variazione regionale rispetto a questo valore è notevole. Il valore più alto si registra nelle famiglie del Trentino Alto Adige, Liguria e Lazio (circa 4 anni e 245 giorni). Il valore più basso si trova, invece, nelle famiglie molisane (1 anno e 292 giorni).

Otto regioni presentano un rapporto superiore alla media nazionale. La ragione di questo fenomeno può essere riscontrata dalle caratteristiche distintive quali l’attrattività turistiche e la presenza di grandi conglomerati urbani, che influenzano negativamente l’accessibilità alle abitazioni. Sardegna e Campania sono le uniche regioni meridionali con un rapporto dei prezzi superiore alla media italiana. Le altre regioni del Sud, invece, si collocano nella parte bassa della classifica.

L’Affordability Index italiano

Innanzitutto è importante segnalare che tutte le regioni italiane mostrano condizioni di accessibilità per l’acquisto di un’abitazione.

Indice di accessibilità, 2023

Affordability Index 2023 Fonte: elaborazione ABI su dati OMI, Istat e Banca d’Italia

Analizzando la classifica, si osserva che le regioni meridionali occupano prevalentemente la parte alta, ad eccezione della Sardegna e della Campania. Nella parte bassa della classifica troviamo le due maggiori regioni del centro Italia, con la Toscana che, però, ha migliorato significativamente la sua posizione negli ultimi tre anni, e la Lombardia, la maggiore regione del Nord. Il Trentino Alto Adige registra l’indice di accessibilità più basso.

Nel 2023 tutte le regioni hanno visto una diminuzione del proprio affordability index. In linea con l’aumento della variabilità regionale, le riduzioni più marcate si sono verificate nelle regioni già caratterizzate da un indice di affordability basso, in particolare Trentino Alto Adige e Lombardia.

Le regioni con un Affordability Index inferiore alla media presentano caratteristiche omogenee per quanto riguarda il patrimonio residenziale o la tipologia di utilizzo. Si tratta di regioni con un patrimonio di pregio, come Lazio, Toscana e Campania, e regioni che attirano un significativo flusso turistico, spesso determinando l’acquisto di case per vacanze, come Liguria, Valle d’Aosta, Sardegna e Trentino Alto Adige. Inoltre, è evidente l’impatto dei grandi conglomerati urbani su Lazio, Lombardia e Campania.

Fonte: Rapporto Immobiliare 2024 – Agenzia delle Entrate

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