Nel panorama delle normative fiscali italiane, la legge di bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213) interviene sulla disciplina fiscale delle plusvalenze sulla cessione di immobili che hanno beneficiato del Superbonus. Questi cambiamenti influenzano direttamente il calcolo delle plusvalenze immobiliari derivanti dalla vendita.
Vediamo insieme cosa comportano queste nuove disposizioni e come impatteranno sul mercato immobiliare.
Modifiche alla disciplina delle plusvalenze immobiliari
L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024, modifica gli art. 67 (relativo a «Redditi diversi») e 68 (relativo a «Plusvalenze») del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir), introducendo una nuova tipologia di plusvalenza imponibile.
Questa nuova normativa riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili, «poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024», che hanno usufruito degli interventi agevolati previsti dall’articolo 119 del Dl n. 34/2020, conosciuto come Superbonus, e conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.
Ambito di applicazione
La nuova disposizione si applica a tutte le tipologie di immobili che hanno beneficiato del Superbonus, indipendentemente da chi abbia effettuato gli interventi agevolati (proprietario, conduttore, comodatario…). È sufficiente che gli interventi siano stati realizzati anche solo sulle parti comuni dell’edificio in cui è situata l’unità immobiliare ceduta. Questo significa che sia gli interventi trainanti, ovvero quelli che beneficiano direttamente al bonus 110%, sia gli interventi trainati, quelli che accedono alle agevolazioni solo se realizzati insieme ai trainanti, rientrano nella normativa.
In dettaglio, l’ambito di applicazione comprende:
- proprietari di immobili: i proprietari che hanno effettuato direttamente gli interventi agevolati vedranno applicarsi le nuove disposizioni sulla plusvalenza se decidono di vendere entro dieci anni dalla conclusione dei lavori;
- conduttori e comodatari: anche se gli interventi sono stati realizzati da persone diverse dai proprietari, come affittuari (conduttori) o comodatari (coloro che utilizzano l’immobile in comodato d’uso), la vendita dell’immobile ricade sotto la nuova normativa;
- familiari conviventi: gli interventi realizzati da familiari conviventi con il proprietario o altri aventi diritto sono anch’essi inclusi nel calcolo della plusvalenza.
La nuova ipotesi di plusvalenza, come specificato nella circolare, si applica esclusivamente alla prima vendita a titolo oneroso avvenuta entro dieci anni dalla fine dei lavori. Sono escluse eventuali vendite successive dell’immobile, tranne nei casi di interposizione previsti dall’articolo 37 del Dpr n. 600/1973.
Sono escluse dall’ambito di applicazione della norma le plusvalenze sugli immobili:
- acquisiti per successione;
- utilizzati come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione;
- adibiti a residenza principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, nei casi in cui tali immobili siano stati acquistati o costruiti da meno di dieci anni al momento della vendita.
Requisiti temporali
La data di completamento degli interventi ammessi al Superbonus è considerata come il punto di partenza per il conteggio dei dieci anni. Tale data è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni prescritte dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi in vigore.
Calcolo della plusvalenza
La legge di bilancio 2024 introduce criteri specifici per il calcolo delle plusvalenze immobiliari. La plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, incrementato di ogni altro costo inerente.
L’articolo 68 del Tuir stabilisce che quando la cessione avviene entro cinque anni dalla conclusione degli interventi Superbonus, le spese per tali interventi non possono essere portate ad accrescimento del costo di acquisto se:
- l’intervento ha usufruito del Superbonus al 110%;
- sono state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito d’imposta.
Se la cessione avviene dopo cinque anni, si considera il 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati per la determinazione dei costi inerenti all’immobile.
La plusvalenza calcolata secondo i criteri descritti può essere soggetta all’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito, prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005, con un’aliquota del 26%, seguendo le modalità specificate in tale disposizione.
Misure sulla variazione dello stato dei beni
Oltre alle modifiche sulle plusvalenze, la legge di bilancio introduce nuove misure riguardanti la variazione dello stato dei beni. L’Agenzia delle Entrate verifica, tramite liste selettive, se è stata presentata la dichiarazione di variazione catastale prevista dall’art. 1, commi 1 e 2, del DM n. 701/1994.
Se tale dichiarazione non è stata presentata, l’Agenzia delle Entrate può inviare una comunicazione al contribuente, ai sensi dell’art. 1, commi 634 a 636, della legge n. 190/2014, per sollecitare l’adempimento richiesto, incentivando così la conformità.
Implicazioni per il mercato immobiliare
Queste nuove disposizioni avranno un impatto significativo sul mercato immobiliare. I proprietari che intendono vendere immobili recentemente ristrutturati con il Superbonus dovranno considerare le nuove regole per il calcolo delle plusvalenze. Inoltre, l’obbligo di aggiornare lo stato catastale degli immobili potrebbe comportare ulteriori adempimenti burocratici.
Per chi acquista, queste normative potrebbero rappresentare una maggiore trasparenza sulla qualità e sul valore degli immobili. Tuttavia, è fondamentale essere consapevoli delle implicazioni fiscali per evitare spiacevoli sorprese al momento della vendita.
Conclusioni
Le novità introdotte dalla legge di bilancio 2024 relative alle plusvalenze immobiliari rappresentano un passo importante verso una maggiore regolamentazione del mercato immobiliare post Superbonus. È essenziale per i proprietari, acquirenti e operatori del settore rimanere aggiornati e consultare esperti fiscali per una corretta gestione delle operazioni immobiliari in conformità con le nuove normative.
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