Riforma degli articoli 561 e 563 del Codice Civile: una svolta per gli immobili di provenienza donativa

Dopo anni di attesa e dibattiti, arriva una svolta importante per il mercato immobiliare italiano. L’8 ottobre 2025 l’Assemblea del Senato ha approvato la modifica agli articoli 561 e 563 del Codice Civile: una riforma che interviene sulla disciplina dei beni di provenienza donativa, da sempre una delle questioni più delicate nel mondo delle compravendite.

Il disegno di legge S.1184, parte del pacchetto “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese“, introduce un cambiamento atteso da anni: l’eliminazione dell’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti di immobili donati.

Il provvedimento, dopo l’approvazione in Senato, è stato trasmesso alla Camera dei Deputati per l’esame in Commissione e la successiva votazione in Aula. Il fatto che la riforma sia stata inserita in un disegno di legge dedicato alle semplificazioni amministrative e che abbia già ottenuto un ampio consenso al Senato lascia ben sperare in una rapida conclusione dell’iter legislativo.

Si tratta di una riforma attesa da tempo dal Notariato e dagli operatori del settore immobiliare, più volte tentata in passato senza successo, che potrebbe finalmente giungere a compimento, eliminando un ostacolo normativo che ha a lungo condizionato la compravendita di immobili di provenienza donativa e contribuendo così a rendere il mercato più sicuro e dinamico.

Una riforma che chiude vent’anni di incertezza

Finora l’articolo 563 del Codice Civile consentiva ai legittimari (gli eredi che hanno diritto a una quota di riserva, detta anche legittima, ovvero la parte dell’eredità che la legge riserva obbligatoriamente ad alcuni familiari stretti del defunto, anche contro la sua volontà) di chiedere la restituzione di un bene donato anche nei confronti di chi lo avesse acquistato in buona fede dal donatario. Questo diritto, esercitabile entro vent’anni dalla donazione, ha creato per lungo tempo una situazione di instabilità nel mercato immobiliare poiché gli immobili di provenienti da donazione erano considerati “a rischio”, spesso esclusi da mutui e soggetti a forti svalutazioni.

Banche e acquirenti, temendo possibili azioni di restituzione, tendevano infatti a evitare questi beni, con un impatto diretto sulla circolazione immobiliare e sulla possibilità di accesso al credito.

Cosa cambia con la nuova legge

La riforma segna un cambio di paradigma nel trattamento giuridico dei beni di provenienza donativa.

Il legislatore, infatti, ha scelto di abbandonare la tutela reale – una forma di protezione che agisce direttamente sul bene (la “res”), e non solo sul valore economico ad esso collegato – per sostituirla con una tutela di tipo economico, basata sul principio della compensazione in denaro.

Nel dettaglio, il nuovo articolo 561 c.c. stabilisce che i pesi e le ipoteche iscritti dal donatario restano validi ed efficaci anche qualora l’azione di riduzione venga accolta. Questo significa che eventuali mutui o garanzie reali continuano a produrre effetti, eliminando un’importante fonte di rischio per banche e acquirenti. Il donatario, in cambio, è tenuto a compensare in denaro i legittimari nella misura necessaria a reintegrare la loro quota ereditaria, tenendo conto della diminuzione di valore che tali gravami possono aver comportato.

L’articolo 563 c.c. consolida ulteriormente questo principio, stabilendo che la riduzione della donazione non pregiudica i diritti dei terzi che abbiano acquistato i beni dal donatario a titolo oneroso. In altre parole, l’acquirente viene definitivamente escluso dal rischio di dover restituire il bene, mentre il legittimario conserva solo un diritto di credito nei confronti del donatario. Nel caso in cui quest’ultimo sia insolvente, la legge introduce un’ulteriore garanzia: l’avente causa a titolo gratuito (cioè chi abbia ricevuto il bene per donazione o altro atto gratuito) sarà tenuto a compensare in denaro i legittimari, ma solo entro il limite del vantaggio economico effettivamente conseguito.

Oltre a queste rilevanti modifiche, la riforma armonizza gli interventi con gli articoli 562, 2652 e 2690 del codice civile, garantendo coerenza nella regolamentazione delle trascrizioni e dei diritti reali.

In particolare, viene confermata la piena validità delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni eseguite dal donatario o dai suoi aventi causa, elemento essenziale per la sicurezza dei finanziamenti e per la certezza delle transazioni immobiliari.

Nel complesso, le nuove disposizioni delineano un sistema più moderno e bilanciato:

• gli acquirenti e gli istituti di credito sono finalmente tutelati da rischi di restituzione o inefficacia delle garanzie;
• gli eredi legittimari mantengono un diritto economico proporzionato alla lesione subita;
• il mercato immobiliare guadagna in trasparenza, stabilità e fiducia, grazie alla certezza che le donazioni non comprometteranno più la sicurezza degli atti di compravendita.

Il regime transitorio

La riforma prevede un periodo di transizione per gestire correttamente i casi già in corso al momento dell’entrata in vigore della legge. In pratica, per le successioni già aperte (cioè quando il donante è già deceduto), continueranno a valere le vecchie regole se un erede ha già presentato un’azione di riduzione o se la presenterà entro sei mesi. In questi casi, quindi, sarà ancora possibile chiedere la restituzione del bene donato, come previsto dal precedente sistema.

Chi invece non agirà entro quel termine, rientrerà automaticamente nel nuovo regime, che – come visto – non consente più la restituzione dell’immobile ma solo un risarcimento economico nei confronti del donatario.

Per tutte le successioni future, cioè quelle che si apriranno dopo l’entrata in vigore della riforma, varranno invece direttamente le nuove regole: nessun rischio per gli acquirenti e piena stabilità per gli immobili di provenienza donativa.

In sostanza, il legislatore ha voluto garantire un passaggio graduale e ordinario, evitando di creare confusione o ingiustizie per chi aveva già intrapreso un’azione sulla base della normativa precedente.

Una riforma che restituisce fiducia al mercato immobiliare

Con questa riforma, il legislatore chiude definitivamente un capitolo di incertezza che per anni ha rallentato la circolazione dei beni donati. Gli acquirenti possono ora comprare con serenità, le banche possono concedere mutui con maggiore sicurezza e il mercato nel suo complesso beneficia di una rinnovata fiducia e stabilità.

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