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Transazioni nel settore immobiliare: l'Italia si fa spazio in UE

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Transazioni nel settore immobiliare: l’Italia si fa spazio nell’UE

By reliancegroup,30 Gennaio 202531 Gennaio 2025

Il rapporto, elaborato da PWC e Urban Land Institute, “Emerging Trends in Real Estate Europe 2025” analizza le prospettive del settore immobiliare europeo per il 2025, evidenziandone i principali trend, sfide e opportunità.

Lo scenario europeo

Nonostante le difficoltà che hanno caratterizzato il settore immobiliare negli ultimi anni, il 2024 ha segnato una fase di ripresa globale. Il mercato immobiliare ha raggiunto un valore stimato di 635 trilioni di dollari, con il segmento residenziale che continua a dominare, rappresentando oltre 516 trilioni di dollari del totale. Questa resilienza dimostra come il settore, seppur lentamente, stia recuperando slancio.

In un contesto europeo in cui molte nazioni hanno registrato cali significativi nei volumi di transazioni, come Francia (-38%) e Germania (-16%), l’Italia si distingue come un caso virtuoso. Con un aumento del 41% nei volumi rispetto all’anno precedente e un totale di 8 miliardi di euro, il nostro Paese segna la crescita più significativa tra le nazioni europee.

Variazione percentuale transazioni in UE dal 2023 al 2024

Milano, in particolare, è il simbolo di questa rinascita: grazie alla solidità del mercato e alle opportunità di sviluppo, il capoluogo lombardo è diventato un punto di riferimento per gli investimenti, trainato dalla crescita nei settori residenziale e logistico, posizionandosi al settimo posto tra le metropoli europee più attrattive per gli investitori.

In generale, le città che offrono un’alta qualità della vita, infrastrutture efficienti e attrattività culturale sono viste come più resilienti. Le città gateway come Londra, Madrid e Parigi rimangono tra le prime posizioni nelle classifiche di attrattività. Città come Francoforte, Amburgo e Copenaghen, invece, guadagnano slancio grazie alla loro stabilità economica.

Tuttavia, è importante tenere in considerazione come il clima politico e la sostenibilità ambientale stiano diventando fattori sempre più rilevanti per le decisioni degli investitori immobiliari.

Città da osservare

I trend del settore immobiliare nel 2025

Attenzione al clima: il rischio climatico fisico e la transizione del settore immobiliare verso emissioni di carbonio nette zero sono temi ricorrenti all’interno del rapporto PWC. Le problematiche legate all’assicurazione e al finanziamento del settore immobiliare rispetto ai rischi climatici sono ampiamente riconosciute dall’industria.
Gli aumenti dei premi assicurativi e i requisiti finanziari più severi stanno incidendo sul valore degli immobili e sui flussi di cassa. Negli Stati Uniti, l’aumento dei costi assicurativi nelle aree a rischio di uragani ha creato preoccupazione, mentre in Europa si registrano episodi isolati.
Le perdite economiche globali causate da eventi climatici estremi continuano a crescere, con implicazioni significative per il settore immobiliare;
approccio settoriale per allocare il capitale: gli investitori si concentrano sempre più su tendenze socio-economiche come la demografia, la digitalizzazione e la decarbonizzazione per individuare i settori con il miglior rapporto rischio-rendimento. I data center e le infrastrutture per le energie rinnovabili sono in cima alle classifiche per opportunità di investimento, grazie alla crescente domanda di cloud computing, intelligenza artificiale e infrastrutture di edge computing.
La scarsità di terreni dotati di adeguate infrastrutture energetiche ha reso questi asset altamente competitivi. Inoltre, la bassa disponibilità di spazi nei principali mercati europei (<10% di vacancy, ovvero la percentuale di spazi disponibili e non occupati rispetto al totale degli immobili in un determinato mercato) rappresenta un’opportunità unica per gli investitori;
sostenibilità: i criteri ESG (Environmental, Social, Governance) rappresentano, sia a breve che a lungo termine, la principale sfida per il settore immobiliare. Gli investitori stanno integrando sempre più le energie rinnovabili nelle loro strategie decisionali. Tuttavia, molti operatori del settore faticano a mantenere la sostenibilità ambientale tra le priorità. Questo a causa delle pressioni sui rendimenti, sulla redditività aziendale e a una mancanza di chiarezza nelle normative.
La crescente attenzione da parte dei finanziatori è considerata, però, il principale motore dell’adozione dei criteri ESG. Questo fa sì che sia sempre più difficile ottenere finanziamenti per asset non conformi come i “brown assets“, ossia attività finanziarie, immobiliari o industriali legate a settori ad alto impatto ambientale e con elevate emissioni di carbonio;
crescita dei settori operativi: settori come data center, stoccaggio a freddo, self-storage, ospitalità, sanità e housing per studenti stanno attirando un crescente interesse da parte degli investitori. Questi riconoscono che il real estate operativo offre opportunità uniche di generare valore. Attraverso una gestione attiva e l’integrazione di servizi complementari, si migliora sia la redditività immobiliare che operativa. Tuttavia, si sottolinea quanto sia fondamentale la necessità di comprensione degli aspetti operativi degli asset al fine di rimanere competitivi nei prossimi anni.

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Mutui ipotecari nelle grandi città

By reliancegroup,6 Dicembre 2024

La settima edizione del “Rapporto mutui ipotecari 2024“, pubblicata dall’Osservatorio del mercato immobiliare, offre un’analisi approfondita delle dinamiche legate sia all’origine che all’impiego dei capitali derivanti dal credito ipotecario sugli immobili.

L’andamento generale

Il mercato dei mutui ipotecari in Italia ha registrato importanti cambiamenti nel 2023, con un capitale complessivo di oltre 26 miliardi di euro destinato a operazioni che coinvolgono unità immobiliari nelle principali città italiane. Questo dato rappresenta quasi il 30% del totale nazionale, segnalando la continua rilevanza delle grandi città, come Milano e Roma, nel panorama immobiliare del paese. Tuttavia, nonostante il calo del numero di nuovi immobili ipotecati, il capitale finanziato è aumentato. Questo si verifica soprattutto nelle città più dinamiche come Milano, dove il flusso di finanziamenti ha registrato un notevole incremento del 25,4%.

Immobili ipotecati e capitali, anno 2023

Immobili ipotecari e capitali, anno 2023

Milano e Roma

La distribuzione del numero di immobili ipotecati e del capitale mette in risalto l’importanza di Milano e Roma rispetto al totale delle principali otto città. Roma si distingue per la percentuale maggiore di immobili ipotecati, sfiorando il 38%. Milano domina in termini di capitale, con una quota che si avvicina al 58%.

Distribuzione immobili ipotecati nelle grandi città, anno 2023

Distribuzione immobili ipotecati nelle grandi città nel 2023

Distribuzione capitale di debito nelle grandi città, anno 2023

Distribuzione capitale di debito nelle grandi città nel 2023

Come si distribuiscono i capitali di debito

Nel panorama delle principali città italiane, i capitali derivanti da mutui su immobili residenziali (indicati nel Rapporto come “Res”) mostrano una sostanziale corrispondenza con i reinvestimenti nel medesimo segmento edilizio, con differenze limitate tra una città e l’altra. Nel 2023, queste variazioni oscillano entro un intervallo del ±6%, con Torino e Palermo a rappresentare gli estremi.

Si nota invece un chiaro spostamento del credito ipotecario dal settore residenziale verso comparti non residenziali, utilizzando i capitali per altre tipologie edilizie o esigenze diverse.

Dall’analisi emerge come solo il 32% dei capitali provenienti da credito immobiliare è stato reinvestito nel settore residenziale. Questo dato è in calo rispetto al 2022, quando la quota raggiungeva il 50%. A Milano, appena il 17% dei capitali è stato riutilizzato nel mercato immobiliare residenziale, mentre oltre il 70% è stato destinato a finanziare attività di altro tipo. Al contrario, Genova ha registrato un incremento significativo di 19 punti percentuali nei capitali reinvestiti nel residenziale in un solo anno. Napoli e Palermo si distinguono per le percentuali più elevate nel 2023, con quote di reinvestimento pari rispettivamente all’80,3% e al 77,8%. Roma, infine, si colloca sopra la media delle principali città, con quasi il 45% dei capitali ipotecari destinati nuovamente al mercato immobiliare residenziale.

Analizzando il mercato dei finanziamenti di attività economiche diverse dal mercato immobiliare emerge come complessivamente, nelle grandi città, ci sia un aumento di capitale di debito per questa tipologia di acquisti di circa il 60%. Tale aumento è nettamente superiore alla media nazionale del 13,4%.
Milano, Roma e Firenze mostrano una tendenza positiva. Genova, invece, registra la maggiore perdita di capitale del 2023, senza però dimenticare che l’anno precedente avesse segnato un incremento di circa 200 punti percentuali.

Distribuzione del capitale di debito per tipologia di atto (RES – altre tipologie) nelle grandi città

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ISTAT: in Italia 1 casa su 3 non è abitata

By reliancegroup,22 Novembre 202422 Novembre 2024

L’Italia sta affrontando un fenomeno paradossale: nonostante la domanda abitativa in molte città sia sempre più pressante, il numero di case non occupate è al rialzo.

Secondo un recente studio dell’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT), basato sui dati relativi al Censimento permanente del 2021, in Italia circa una casa su tre non è abitata. Questo dato rivela una complessità che va oltre la semplice carenza di domanda o l’invecchiamento del patrimonio edilizio.

Quante sono le abitazioni non occupate e dove sono collocate geograficamente

In Italia si contano complessivamente 35.271.829 abitazioni, di queste il 72,8% risultano essere occupate da almeno una persona residente, mentre il restante 27,2% sono abitazioni non occupate, ossia sono vuote o utilizzate solo da non residenti.

Valore assoluto di abitazioni per stato di occupazione

Dal punto di vista geografico, il 27,5% delle abitazioni totali si trova nel Nord-ovest, il 22,8% al Sud, il 18,9% al Centro, il 18,8% nel Nord-est e il 12% nelle Isole. Una distribuzione simile si rileva anche per le abitazioni occupate: il 28,0% è concentrato nel Nord-ovest, il 21,3% al Sud, il 20,2% al Centro, il 19,8% nel Nord-est e il 10,7% nelle Isole.

Per quanto riguarda invece le abitazioni non occupate, la distribuzione cambia: il Sud Italia registra la quota maggiore (26,8%), seguito dal Nord-ovest (26,3%), mentre il Nord-est (16,0%), il Centro (15,5%) e le Isole (15,3%) mostrano percentuali più contenute.

Percentuale abitazioni non occupate rispetto al totale delle abitazioni in Italia

Percentuale di abitazioni non occupate rispetto al totale delle abitazioni in Italia

A livello regionale, la percentuale maggiore di abitazioni non occupate (rispetto al totale regionale) si registra in Trentino Alto Adige (62%) e in Valle d’Aosta (56%). La percentuale più bassa, invece, si registra nel Lazio dove la percentuale è del 19,5%, rispetto ad una media nazionale del 32,6%.

Percentuale di abitazioni non occupate sul totale regionale

Quanto sono vecchie le abitazioni non occupate?

La grande maggioranza del patrimonio abitativo italiano è rappresentato da immobili edificati in un periodo temporale che va dal 1961 al 2000. In questi anni, sono state costruite circa 20 milioni di abitazioni, circa il 56,3% del totale. In particolare, tra il 1961 e il 1980, si è registrato il picco di nuove costruzioni con circa 12 milioni e mezzo di unità, un dato strettamente legato al boom economico che ha caratterizzato l’Italia, soprattutto negli anni ’60.

Valore assoluto del totale di abitazioni per epoca di costruzione

Rispetto al totale delle abitazioni per epoca di costruzione, la percentuale maggiore di abitazioni non occupate si registra per quelle costruite nel periodo del boom economico. Dei 12 milioni e mezzo di abitazioni costruire in quel periodo, il 33,9% non risulta essere occupato. La percentuale più bassa, invece, si registra per le abitazioni costruire a partire dal 2016. Di queste, solamente l’1% non risultano essere occupate.

Percentuale di abitazioni non occupate per epoca di costruzione

La grande quantità di immobili appartenenti agli anni antecedenti al 2000 è un ostacolo anche dal punto di vista della transizione ecologica in quanto questi edifici non risultano essere efficienti dal punto di vista energetico. Infatti, il 60% delle abitazioni necessita di interventi di riqualificazione energetica per poter rispettare gli standard green stabiliti dagli accordi europei, i quali mirano, con prima scadenza fissata al 2030, a raggiungere la neutralità climatica degli edifici entro il 2050.

In un contesto in cui la sostenibilità ambientale ricopre un ruolo sempre più importante, affrontare questa sfida diventa una priorità sempre più cruciale.

Le cause del fenomeno delle case disabitate

Le ragioni alla base di questa situazione sono molteplici:

spostamenti verso le città: la migrazione per lavoro o studio ha lasciato vuote molte abitazioni all’interno di piccoli centri e nelle aree rurali;
eredità inutilizzate: molti immobili sono di proprietà di famiglie che non li abitano stabilmente;
scarsa manutenzione e adeguamenti mancati: le case più vecchie spesso richiedono costosi interventi per essere nuovamente abitabili.

Le conseguenze

Le case non abitate non rappresentano solo una perdita economica ma anche un rischio sociale e urbano:

degrado urbano: gli immobili inutilizzati contribuiscono al deterioramento dei quartieri;
impatto sul valore immobiliare: la presenza di case abbandonate abbassa il valore complessivo delle proprietà circostanti;
problemi di sicurezza e salute pubblica: gli edifici non abitati possono diventare rifugi per attività illecite o causare situazioni di pericolo.

Possibili soluzioni

Per arginare il fenomeno delle case vuote esperti e istituzioni propongono interventi mirati come:

riqualificazione urbana: progetti di recupero degli edifici abbandonati, con incentivi per ristrutturazioni volte a migliorare l’efficienza energetica;
politiche di ripopolamento: sostegni economici per attrarre nuovi abitanti nei piccoli comuni e nelle aree interne;
housing sociale: iniziative per trasformare le case vuote in abitazioni accessibili per famiglie e giovani;
mobilità residenziale: agevolazioni per facilitare i trasferimenti e l’utilizzo di immobili sfitti.

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Affordability Index e famiglie italiane: tendenze e prospettive

By reliancegroup,19 Settembre 202424 Settembre 2024

Negli ultimi anni, il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie italiane ha acquisito crescente importanza, soprattutto in relazione alla loro capacità di acquistare casa.
In un Paese in cui l’acquisto di un’abitazione rappresenta la principale forma di investimento e di indebitamento per molte famiglie, questo tema è particolarmente importante.

Cos’è l’indice di accessibilità

L’indice di accessibilità, o Affordability Index, è uno strumento che misura la capacità delle famiglie di acquistare una casa. Esso si basa sul costo finanziario legato all’ammortamento di un mutuo di durata T e al Loan to Value (LTV), ossia il rapporto tra l’importo del prestito e il valore del bene acquistato. L’idea di fondo è che una casa sia accessibile se tale costo, unito alla rata del mutuo, non supera il 30% del reddito disponibile della famiglia.

La metodologia di calcolo

Il calcolo dell’indice di accessibilità utilizza tre variabili principali:

tasso di interesse: che riflette le condizioni del mercato creditizio e la politica monetaria, rappresentando la componente finanziaria;
prezzo della casa: che rappresenta le dinamiche del mercato immobiliare;
reddito disponibile delle famiglie: che indica il livello di sviluppo economico del Paese. L’interazione di questa componente con la precedente rappresenta la componente “reale”.

L’indice tiene fissi due parametri convenzionali: la durata del mutuo (T) e il Loan to Value (LTV%). In questo modo, le variazioni delle condizioni di accessibilità dipendono esclusivamente dai cambiamenti delle tre variabili macroeconomiche sopra menzionate.

Andamenti a livello regionale

Per determinare l’Affordability Index su scala regionale si considerano diversi elementi tra cui:

i prezzi;
le dimensioni delle abitazioni;
il reddito disponibile delle famiglie.

Il tasso di interesse, la durata del finanziamento e il Loan to Value sono, invece, stabiliti a livello nazionale e applicati uniformemente a livello regionale.

Andamento del prezzo delle case (variazione % 2023)

Riguardo all’andamento dei prezzi delle case, la Lombardia gioca un ruolo chiave, con un aumento dei prezzi immobiliari di quasi 4 punti percentuali nel 2023. Questo incremento spinge verso l’alto la crescita media italiana. Escludendo le prime due regioni (Lombardia e Trentino Alto Adige), le altre regioni mostrano un aumento che va da un massimo dell’1,3% in Friuli, Veneto e Valle d’Aosta, corrispondente alla media italiana, a un minimo del -1,3% riscontrato in Molise.

Reddito disponibile per famiglia, 2023

Reddito disponibile per famiglia (dati al 2023; scarti % rispetto alla media italiana)

Analizzando i dati relativi al reddito disponibile delle famiglie nelle varie regioni emerge chiaramente la duplice natura dello sviluppo economico del nostro Paese. Tutte le regioni meridionali mostrano livelli di reddito disponibile significativamente inferiori alla media nazionale. Le regioni settentrionali, insieme a Toscana, Marche e Lazio, si collocano invece ai vertici della classifica.

Unendo le due informazioni precedenti è possibile analizzare il rapporto tra il prezzo delle case e il reddito medio delle famiglie nelle diverse regioni.

Rapporto tra prezzo della casa e reddito disponibile unitario, 2023

A livello nazionale, sono necessarie poco più di 3 annualità di reddito per acquistare una casa media. Tuttavia, la variazione regionale rispetto a questo valore è notevole. Il valore più alto si registra nelle famiglie del Trentino Alto Adige, Liguria e Lazio (circa 4 anni e 245 giorni). Il valore più basso si trova, invece, nelle famiglie molisane (1 anno e 292 giorni).

Otto regioni presentano un rapporto superiore alla media nazionale. La ragione di questo fenomeno può essere riscontrata dalle caratteristiche distintive quali l’attrattività turistiche e la presenza di grandi conglomerati urbani, che influenzano negativamente l’accessibilità alle abitazioni. Sardegna e Campania sono le uniche regioni meridionali con un rapporto dei prezzi superiore alla media italiana. Le altre regioni del Sud, invece, si collocano nella parte bassa della classifica.

L’Affordability Index italiano

Innanzitutto è importante segnalare che tutte le regioni italiane mostrano condizioni di accessibilità per l’acquisto di un’abitazione.

Indice di accessibilità, 2023

Analizzando la classifica, si osserva che le regioni meridionali occupano prevalentemente la parte alta, ad eccezione della Sardegna e della Campania. Nella parte bassa della classifica troviamo le due maggiori regioni del centro Italia, con la Toscana che, però, ha migliorato significativamente la sua posizione negli ultimi tre anni, e la Lombardia, la maggiore regione del Nord. Il Trentino Alto Adige registra l’indice di accessibilità più basso.

Nel 2023 tutte le regioni hanno visto una diminuzione del proprio affordability index. In linea con l’aumento della variabilità regionale, le riduzioni più marcate si sono verificate nelle regioni già caratterizzate da un indice di affordability basso, in particolare Trentino Alto Adige e Lombardia.

Le regioni con un Affordability Index inferiore alla media presentano caratteristiche omogenee per quanto riguarda il patrimonio residenziale o la tipologia di utilizzo. Si tratta di regioni con un patrimonio di pregio, come Lazio, Toscana e Campania, e regioni che attirano un significativo flusso turistico, spesso determinando l’acquisto di case per vacanze, come Liguria, Valle d’Aosta, Sardegna e Trentino Alto Adige. Inoltre, è evidente l’impatto dei grandi conglomerati urbani su Lazio, Lombardia e Campania.

Fonte: Rapporto Immobiliare 2024 – Agenzia delle Entrate

Il mercato immobiliare di lusso in Italia

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Il mercato immobiliare del lusso in Italia

By reliancegroup,20 Giugno 202420 Giugno 2024

L’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, il report redatto da Immobiliare.it in collaborazione con Coldwell Banker Global Luxury – Italy, ha raggiunto la sua terza edizione. Questo documento rappresenta un importante punto di riferimento per comprendere le dinamiche di un segmento sempre più rilevante e apprezzato nel nostro Paese.

I trend

Il mercato del lusso in Italia si concentra principalmente nelle grandi città, nelle aree di interesse turistico e nelle città storiche, così come nelle zone costiere, montane e lacustri.

Il Nord-Ovest dell’Italia rappresenta circa il 36% dell’offerta immobiliare di lusso, mentre il Nord-Est ha visto una crescita, rispetto al 2022, attestandosi intorno al 20%. Il Centro Italia detiene il 32,5% delle residenze di lusso, con il Sud e le Isole che contano rispettivamente per il 6,8% e il 4,7%.

Dal punto di vista del valore cumulato degli immobili, il Centro Italia è in testa con circa 19,9 miliardi di euro. Segue il Nord-Ovest con 19,6 miliardi di euro e il Nord-Est con 8,3 miliardi di euro.

Macroaree per valore complessivo dello stock Fonte: Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, Immobiliare.it

In generale, la percentuale di annunci relativi agli immobili di lusso è aumentata sia nel primo che nel secondo semestre del 2023 rispetto al totale residenziale, rappresentando il 2,7% di tutta l’offerta in Italia (+0,5 punti percentuali rispetto al 2022). I motivi legati a questa crescita sono in parte legati al rallentamento della domanda e alla riorganizzazione dei segmenti che compongono lo stock.

Il mercato immobiliare del lusso a Milano

A Milano, il mercato immobiliare del lusso ha registrato una crescita costante e significativa negli ultimi anni. Questo trend ha mantenuto la città in una posizione di primo piano nel panorama immobiliare italiano di alta gamma.

A fine 2023, il valore complessivo dello stock di immobili di lusso a Milano ha raggiunto i 7,35 miliardi di euro, rappresentando il 14% del totale nazionale. Lo stock totale di immobili ammonta a 4.938, il 26% in più rispetto al 2022 e il 57% in più rispetto al 2019. Di questi, il 99% è costituito da appartamenti. Questo aumento dell’offerta è in parte dovuto alla disponibilità di appartamenti di dimensioni più piccole, che rispondono alle nuove preferenze degli acquirenti, orientati verso soluzioni abitative più gestibili e meno costose.

Un indicatore chiave della vivacità del mercato milanese nel 2023 è rappresentato dai tempi di vendita e di permanenza degli immobili. Il tempo medio necessario per vendere un immobile di lusso a Milano è stato di 2,6 mesi, in netto calo rispetto ai 6,5 mesi registrati nel 2019. Anche i tempi di permanenza degli immobili invenduti sono diminuiti, passando da 8,9 mesi nel 2019 a 5,5 mesi nel 2023.

Tempi medi degli annunci sul portale Fonte: Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, Immobiliare.it

Per quanto riguarda la domanda, i picchi di richieste si sono registrati nella prima metà del 2021, 2022 e 2023.

Un commento dal territorio

Alexandra Zerykier, agente immobiliare della nostra agenzia, afferma che:

“Il mercato immobiliare di lusso a Milano ha mostrato un andamento altalenante ma in crescita negli ultimi anni. L’analisi evidenzia un aumento significativo degli immobili disponibili alla fine del 2023 rispetto al 2019. Questo incremento dell’offerta è dovuto all’ingresso sul mercato di appartamenti di dimensioni più ridotte e con prezzi inferiori rispetto ai semestri precedenti. Questa tendenza è visibile nel mio lavoro quotidiano, dove molti acquirenti preferiscono appartamenti più piccoli, meno costosi e più facili da gestire.

Un aspetto interessante è la riduzione dei tempi di permanenza degli immobili venduti sul mercato. Le proprietà ben posizionate, come attici o appartamenti con vista, vengono vendute rapidamente. Sono favorite le soluzioni già ristrutturate, sia per l’incremento del costo delle ristrutturazioni sia per un graduale adeguamento green.

L’evoluzione delle preferenze abitative ha visto una maggiore attenzione al lavoro da remoto e una maggiore frequenza di spazi condominiali multifunzionali, come a voler compensare le limitazioni tipiche di un volume abitativo contenuto.

Nel 2023, ho notato un interesse crescente per i bilocali nelle zone centrali. La domanda di immobili di lusso, pur in lieve diminuzione rispetto al 2022, è comunque robusta.

Attraverso i miei canali social, condivido regolarmente statistiche e analisi di mercato, evidenziando come Milano rimanga una meta ambita per gli investimenti immobiliari di alto livello.

Gli investitori internazionali continuano a trovare Milano attraente per la sua posizione strategica e l’alta qualità della vita, nonché per i prezzi competitivi nello scenario internazionale. La riqualificazione urbana contribuisce ulteriormente alla crescita del mercato, rendendo Milano sempre più attrattiva per residenti e investitori.“

Rapporto immobiliare 2024 - Agenzia delle Entrate

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Rapporto immobiliare 2024: focus su compravendite e mutui

By reliancegroup,30 Maggio 202431 Maggio 2024

Il 2023 è stato un anno ricco di evoluzioni per il mercato immobiliare residenziale italiano.
I cambiamenti economici e sociali hanno influenzato significativamente le dinamiche di compravendita, mutui ipotecari e locazioni. Per questo motivo è importante effettuare un’attenta analisi per comprendere le tendenze attuali e le prospettive future. In questo articolo, esamineremo i punti salienti del recente rapporto sul mercato immobiliare residenziale del 2024 fornito dall’Agenzia delle Entrate, approfondendo le cause e le implicazioni di questi cambiamenti.

Le compravendite

Secondo i dati ISTAT di marzo 2024, nel 2023 l’economia del Paese ha mostrato un aumento del PIL dello 0,9% rispetto all’anno precedente. La domanda interna è cresciuta, con un incremento degli investimenti fissi lordi del 4,7% e dei consumi finali nazionali dell’1,2%.

Nonostante l’incremento del PIL, il mercato residenziale ha registrato un calo delle compravendite di quasi il 10% rispetto al 2022. Sono oltre 709 mila abitazioni compravendute in termini di numero di transazioni normalizzate (NTN), circa 76 mila in meno rispetto all’anno precedente. Questa tendenza negativa è stata più pronunciata nei primi tre trimestri del 2023, indebolendosi nel quarto trimestre, evidenziando, in generale, contrazioni più accentuate nei comuni capoluogo (-9,7%) rispetto ai comuni minori (-9,2%).

NTN abitazioni variazioni 2023/22 Fonte: Rapporto Immobiliare 2023, Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate

Tra i motivi del calo troviamo sicuramente i prezzi delle abitazioni, nonostante nel 2023 siano aumentati poco più dell’1%, dopo un triennio 2020-2022 che ha visto i prezzi aumentare fino al 4%.

Dimensioni delle abitazioni

Prendendo in considerazione l’analisi delle compravendite in base alla dimensione delle abitazioni (superficie in mq), invece, si evidenzia come, complessivamente, siano state vendute abitazioni per oltre 75 milioni di metri quadrati, registrando una diminuzione del 10,3% rispetto al 2022.
La superficie media per unità abitativa compravenduta si attesta a 106,1 mq, con una leggera flessione rispetto al 2022 (-0,7 mq).

NTN 2023 per classi di superficie delle abitazioni

La contrazione più marcata della superficie residenziale scambiata si osserva nel Centro, con una diminuzione del 13,9% rispetto al 2022, seguita dal Nord Est (-11,9%) e dal Nord Ovest (-10%). Al Sud, la diminuzione è pari all’8,1%, mentre nelle Isole si attesta al 3,2%, valori entrambi inferiori alla media nazionale. Nel 2023, la superficie media delle abitazioni compravendute è risultata più elevata nel Nord Est (114,5 mq) e più bassa nel Nord Ovest (101,3 mq). Anche nel 2023, le abitazioni più frequentemente compravendute sono quelle con superficie tra 50 mq e 85 mq, con circa 221 mila unità (NTN), pari al 31% del totale. Circa 188 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie tra 85 mq e 115 mq, rappresentando il 26% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie superiore a 145 mq nel 2023 supera il 17% del totale.

Variazione NTN 2023/22 per classi dimensionali delle abitazioni

I mutui ipotecari

Durante il 2023, sono stati registrati circa 270.000 acquisti di abitazioni finanziati con mutuo ipotecario (NTN IP), con un calo di quasi 100.000 rispetto al 2022, pari al 26%. Questo rappresenta un’inversione di tendenza rispetto ai livelli del 2022, che erano già in diminuzione rispetto al 2021, influenzati dall’aumento dei tassi di interesse. Tra le diverse aree del Paese, il Centro ha subito la riduzione più significativa di NTN IP, quasi del 30%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori simili alla media nazionale. La diminuzione è meno accentuata nelle Isole, con un calo del 21,2%.

Variazione % NTN IP 2023/22

Variazioni percentuali mutuo ipotecario 2023-22

Per quanto riguarda il totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (NTN PF), solo il 40% è stato finanziato con un mutuo, con una diminuzione di quasi 9 punti percentuali rispetto al 2022, quando era del 48,8%. Questo rappresenta il calo più significativo dal 2011 e ha interessato tutte le aree del Paese, mantenendosi sopra il 40% nelle aree del Nord e del Centro e avvicinandosi al 30% nel Sud e nelle Isole.

Rate del mutuo

Entrando più nello specifico, nel 2023, il tasso medio iniziale applicato ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni è aumentato di 1,79 punti percentuali rispetto al 2022, raggiungendo il 4,29%. Questo incremento conferma il trend di rialzo iniziato dopo il minimo storico del 2021, che segnava la fine di un lungo periodo di flessione iniziato nel 2012.

L’analisi per aree geografiche mostra che i tassi medi più elevati si registrano nelle regioni del Sud (4,65%) e del Centro (4,39%), mentre i tassi più bassi si trovano nel Nord Est (4,08%). La durata media dei mutui è salita a 25,5 anni, risultando simile in tutte le aree del Paese, con una leggera prevalenza del Centro (26,3 anni). La rata media mensile nazionale è aumentata del 12,6%, attestandosi intorno ai 702 euro.

Rata media mensile 2023

L’incremento maggiore delle rate si registra nelle Isole, con un +18% (e una rata media di 628 euro), mentre il Nord Ovest ha visto l’aumento più contenuto, +11% (719 euro di rata media). Nonostante la maggiore durata dei mutui, il valore più alto delle rate si trova al Centro (750 euro), indicando erogazioni medie più elevate.

Variazione % rata media 2023/22

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Lo scenario europeo

I trend del settore immobiliare nel 2025

L’andamento generale

Milano e Roma

Come si distribuiscono i capitali di debito

Quante sono le abitazioni non occupate e dove sono collocate geograficamente

Quanto sono vecchie le abitazioni non occupate?

Le cause del fenomeno delle case disabitate

Le conseguenze

Possibili soluzioni

Cos’è l’indice di accessibilità

La metodologia di calcolo

Andamenti a livello regionale

L’Affordability Index italiano

I trend

Il mercato immobiliare del lusso a Milano

Un commento dal territorio

Le compravendite

Dimensioni delle abitazioni

I mutui ipotecari

Rate del mutuo

Reliance di Dario Pietta & C. Sas