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Cambio destinazione d'uso immobile
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Il cambio di destinazione d’uso di un immobile

By reliancegroup,

Nel mercato immobiliare non è raro imbattersi in immobili la cui destinazione d’uso dichiarata non corrisponde a quella effettiva, creando dubbi o potenziali complicazioni per acquirenti e venditori. Prima di procedere con una compravendita o un intervento edilizio, è essenziale verificare se la destinazione d’uso dell’immobile sia conforme alle autorizzazioni urbaniste e catastali.

Ma cosa significa esattamente cambiare la destinazione d’uso di un immobile? Si tratta di modificare la funzione per cui è originariamente autorizzato, ad esempio trasformando un ufficio in abitazione o un laboratorio in negozio. Questo processo, regolato da precise normative, richiede permessi specifici e può comportare costi variabili a seconda del tipo di modifica richiesta.

Normativa: cosa dice la legge

Dal punto di vista normativo, il cambio di destinazione d’uso può essere considerato urbanisticamente:

  • rilevante: avviene quando la modifica comporta il passaggio da una categoria funzionale all’altra, come da commerciale a residenziale. In questo caso è necessario un titolo edilizio rilasciato dal Comune;
  • non rilevante: se la destinazione d’uso rimane all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio da un’abitazione a un affittacamere). Non è necessario un titolo edilizio, salvo interventi che richiedano opere murarie, ma è richiesta la segnalazione certificata di inizio attività.

Le categorie funzionali previste dalla normativa (art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01) sono:

  • residenziale: abitazioni, affittacamere, studi professionali. In questi casi la superficie dell’unità immobiliare deve essere adibita prevalentemente ad uso abitativo;
  • produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigianali, corrieri, magazzini, imprese edili, officine, carrozzerie e laboratori di riparazione, nonché tutte le attività finalizzate alla produzione o trasformazione di beni e materiali, anche se includono spazi destinati alla vendita dei prodotti aziendali. Rientrano inoltre banche, assicurazioni, sedi direzionali e organizzative di enti e società di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali;
  • commerciale: negozi, ristoranti, bar, pub, media distribuzione, grossa distribuzione, attività commerciali all’ingrosso, mercati, esposizioni merceologiche;
  • turistico-ricettiva: hotel, B&B, campeggi, ostelli;
  • agricola: aziende agricole, allevamenti, serre.

Procedura per il cambio destinazione d’uso

Il percorso per ottenere la modifica della destinazione d’uso prevede due passaggi principali:

  1. richiesta dell’autorizzazione urbanistica: si presenta una pratica edilizia (SCIA o Permesso di Costruire) presso il Comune di competenza, verificando che il Piano Regolatore consente la variazione richiesta;
  2. aggiornamento catastale: una volta ottenuta l’autorizzazione comunale è necessario registrare la modifica al Catasto tramite una pratica DOCFA (Documento Catasto Fabbricati), che aggiorna la planimetria e i dati dell’immobile ai fini fiscali.

Secondo quanto stabilito dagli articoli 24 e 25 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), se il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, al termine della procedura si dovrà ottenere anche il certificato di agibilità, che attesta il rispetto delle normative in materia di sicurezza, igiene e risparmio energetico.

Quando è possibile cambiare la destinazione d’uso?

Non tutti gli immobili possono cambiare destinazione d’uso liberamente. È fondamentale verificare alcuni requisiti:

  • assenza di vincoli impiantistici: fognature, scarichi, canne fumarie compatibili con la nuova destinazione;
  • rispetto delle prescrizioni dimensionali stabilite dal regolamento edilizio;
  • compatibilità con il Piano Urbanistico locale;
  • assenza di restrizioni nel regolamento condominiale, se l’immobile di trova in condominio.

Costi

Il costo per modificare la destinazione d’uso dipende da diversi fattori, tra cui:

  • oneri di urbanizzazione (primaria o secondaria), che variano in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla sua incidenza sulle infrastrutture comunali. Si tratta di contributi economici che il privato versa per coprire i costi che l’amministrazione comunale sostiene per realizzare o potenziare le opere e i servizi pubblici legati all’urbanizzazione del territorio.
    Oneri di urbanizzazione primaria Oneri di urbanizzazione secondaria
    Strade Asili nido e scuole materne
    Spazi di sosta o di parcheggio Scuole dell’obbligo e strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo
    Fognature Mercati di quartiere
    Rete idrica Presidi per la sicurezza pubblica
    Rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas Delegazioni comunali
    Cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni Chiese e altri edifici religiosi
    Pubblica illuminazione Impianti sportivi di quartiere
    Spazi di verde attrezzato Aree verdi di quartiere
      Centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie
      Cimiteri

    Il mutamento di destinazione d’uso rilevante di una singola unità immobiliare non richiede nuove aree per servizi pubblici né il rispetto della dotazione minima di parcheggi, ed è soggetto solo agli oneri di urbanizzazione secondaria.
    Al contrario, il cambio irrilevante non modifica i carichi urbanistici e non comporta il pagamento di alcun onere.
    Tuttavia, se il cambio d’uso avviene senza opere edilizie ma comporta un aumento del carico urbanistico (es. maggiore fabbisogno di servizi), è comunque dovuto il pagamento al Comune della differenza tra gli oneri di urbanizzazione previsti per la nuova destinazione e quelli già versati per la precedente;

  • spese per eventuali lavori di adeguamento, se sono necessari interventi strutturali o impiantistici;
  • parcelle dei professionisti, come geometri, architetti, ingegneri, per la gestione delle pratiche edilizie e catastali.

A chi rivolgersi per il cambio di destinazione d’uso?

Per procedere al cambio di destinazione d’uso è richiesto l’intervento di tecnici qualificati, come architetti, ingegneri o geometri. Questi professionisti si occupano della verifica di fattibilità, della redazione delle pratiche necessarie e della presentazione delle richieste agli enti competenti.

Affidarsi a esperti del settore è fondamentale per evitare errori burocratici o vincoli normativi che potrebbero impedire la modifica della destinazione d’uso.

Cos'è la nuda proprietà
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Nuda proprietà: cos’è, come funziona e quando conviene acquistarla

By reliancegroup,

La nuda proprietà è una formula di compravendita immobiliare che offre vantaggi sia per chi vende, sia per chi acquista. Ma di cosa si tratta esattamente? E quando conviene prenderla in considerazione?
In questo articolo esploreremo i principali aspetti di questa soluzione, spiegando come funziona e quali sono i pro e i contro.

Cos’è la nuda proprietà e come funziona?

Acquistare un immobile in nuda proprietà significa acquisirne la proprietà ma senza il diritto di usufrutto, che rimane invece al venditore (usufruttuario) fino alla sua morte o fino a una data prestabilita nel contratto. Chi compra diventerà proprietario a tutti gli effetti solo quando l’usufrutto si estinguerà.

Durante il periodo di usufrutto, l’ex proprietario mantiene il diritto di abitare la casa e di utilizzarla come ritiene opportuno, anche affittandola. Tuttavia, non potrà venderla, mentre l’acquirente potrà eventualmente cedere la sua quota di nuda proprietà.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?

Questa modalità di compravendita presenta benefici sia per il venditore che per l’acquirente.

Chi vende:

  • ottiene una liquidità immediata senza dover lasciare l’abitazione;
  • può continuare a vivere nell’immobile senza dover pagare un affitto;
  • mantiene il diritto di usufrutto per tutta la vita o per un periodo concordato.

Per chi compra:

  • acquista l’immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato;
  • non deve sostenere spese di manutenzione ordinaria, che rimangono a carico dell’usufruttuario;
  • può fare un investimento immobiliare a lungo termine, utile per il futuro.

Come si calcola il valore della nuda proprietà?

Il prezzo di un immobile in nuda proprietà dipende da diversi fattori, tra cui:

  • l’età dell’usufruttuario: più è anziano, più il valore della nuda proprietà aumenta;
  • i coefficienti stabiliti dal Ministero delle Finanze: che variano in base all’aspettativa di vita e ai tassi di interesse.
    Nella tabella sottostante sono indicate le percentuali da applicare all’usufrutto e alla nuda proprietà, in base all’età dell’usufruttuario (anni già compiuti), rispetto al valore della piena proprietà. La tabella segue il Testo Unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986) e tiene conto del tasso di interesse legale del 2%. Tuttavia, una recente modifica normativa (D.Lgs. 139/2024, art. 2, comma 1, lettera r) stabilisce che, per calcolare il valore dell’usufrutto, non si può usare un tasso inferiore al 2,5%, anche se il tasso legale per il 2025 è stato fissato al 2%. Di conseguenza, la tabella utilizza il tasso del 2,5%, lo stesso già applicato nel 2024.
    Età usufruttuario Valore usufrutto Valore nuda proprietà
    Da 0 a 20 95% 5%
    Da 21 a 30 90% 10%
    Da 31 a 40 85% 15%
    Da 41 a 45 80% 20%
    Da 46 a 50 75% 25%
    Da 51 a 53 70% 30%
    Da 54 a 56 65% 35%
    Da 57 a 60 60% 40%
    Da 61 a 63 55% 45%
    Da 64 a 66 50% 50%
    Da 67 a 69 45% 55%
    Da 70 a 72 40% 60%
    Da 73 a 75 35% 65%
    Da 76 a 78 30% 70%
    Da 79 a 82 25% 75%
    Da 83 a 86 20% 80%
    Da 87 a 92 15% 85%
    Da 93 a 99 10% 90%
    Oltre Non previsto Non previsto

Solitamente, un perito esperto si occupa della valutazione, fornendo un prezzo equo per entrambe le parti.

Chi si occupa delle spese e delle imposte?

Generalmente, l’usufruttuario deve pagare:

  • le imposte sulla casa, come IMU (Imposta Municipale Propria) e TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili);
  • le spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile.

Il nudo proprietario, invece, è responsabile delle spese straordinarie, come lavori strutturali o ristrutturazioni importanti.

Quando si ottiene la piena proprietà dell’immobile?

La nuda proprietà si trasforma in piena proprietà nei seguenti casi:

  • alla morte dell’usufruttuario, salvo quanto previsto dall’articolo 999 del Codice Civile.
    Secondo tale articolo qualora un usufruttuario abbia stipulato un contratto di locazione, alla sua morte il contratto resta valido ma non potrà durare oltre cinque anni dal decesso, anche se inizialmente era prevista una durata maggiore. In questo caso, il nudo proprietario ha il diritto di far cessare la locazione al compimento del quinto anno dalla morte dell’usufruttuario. Se, invece, il contratto prevede una scadenza entro i cinque anni dalla morte, l’inquilino può restare fino alla fine del contratto.
    Questo limite serve a tutelare il nudo proprietario, evitando che l’usufruttuario imponga vincoli eccessivamente lunghi dopo la sua morte;
  • alla scadenza del termine stabilito nel contratto, se si tratta di usufrutto a tempo determinato;
  • se l’usufruttuario rinuncia volontariamente al suo diritto;
  • se l’immobile viene abbandonato per un lungo periodo, solitamente vent’anni consecutivi.

Nuda proprietà e usufrutto: le differenze principali

La nuda proprietà e l’usufrutto sono strettamente legati, ma presentano due diritti distinti:

  • la nuda proprietà consente di possedere l’immobile, ma senza poterne disporre fino alla fine dell’usufrutto;
  • l’usufrutto garantisce il diritto di utilizzare l’immobile e di ricavarne un reddito, ad esempio affittandolo.

Una volta terminato l’usufrutto, il nudo proprietario acquisisce la piena disponibilità dell’immobile senza dover versare ulteriori somme.

Conviene investire in una nuda proprietà?

L’acquisto di una nuda proprietà è un’opzione vantaggiosa per chi può permettersi di aspettare prima di entrare in possesso dell’immobile. Si tratta di una strategia particolarmente interessante per investitori immobiliari e per chi desidera acquistare una casa a un prezzo ridotto per un utilizzo futuro.

Tuttavia, prima di concludere l’acquisto è bene valutare attentamente tutte le condizioni e affidarsi a professionisti esperti per evitare eventuali complicazioni legali o fiscali.

Pertinenze di un'abitazione: cosa sono e perché sono importanti
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Pertinenze di un’abitazione: cosa sono e perché sono importanti

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Quando si parla di immobili, spesso si sente il termine “pertinenza”, ma cosa significa esattamente? Le pertinenze di un’abitazione sono elementi accessori che ne migliorano l’utilizzo e che, in alcuni casi, possono anche influire su aspetti fiscali e normativi. Conoscere il loro ruolo è fondamentale sia per chi acquista casa sia per chi possiede già un immobile.

Quali beni possono essere considerate pertinenze?

Le pertinenze di un’abitazione sono beni immobili che, pur essendo autonomi, sono destinati in modo stabile al servizio dell’immobile principale, con il quale intrattengono una relazione di accessorietà. Questo significa che il loro utilizzo è funzionalmente legato alla casa, senza perdere però la propria individualità.

Alcuni esempi comuni di pertinenze sono:

  • box auto e garage, utili per il parcheggio dei veicoli;
  • cantine e soffitte, usate come deposito o magazzino;
  • giardini e cortili privati, che aumentano lo spazio esterno a disposizione;
  • tettoie e porticati, che ampliano gli ambienti abitabili;
  • rimesse e locali di deposito, spesso utilizzati per attrezzature e macchinari.

Le pertinenze sono presenti in tutte le abitazioni?

No, non tutte le case dispongono di pertinenze. La loro presenza dipende dalla tipologia di immobile e dalla sua ubicazione. Ad esempio, ville e case indipendenti hanno spesso più pertinenze rispetto agli appartamenti in condominio, dove lo spazio è più limitato. In città, la disponibilità di garage o giardini privati è spesso ridotta rispetto alle aree suburbane, dove le pertinenze sono più frequenti.

Anche all’interno dei condomini, alcuni spazi accessori possono essere considerati pertinenze, come cantine o posti auto, ma solo se risultano di proprietà esclusiva e destinati all’uso della casa principale.

Aspetti normativi delle pertinenze

Il Codice Civile, all’articolo 817, stabilisce che:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.“

Questo significa che, in caso di vendita della casa, le pertinenze vengono automaticamente trasferite con essa, salvo diverso accordo tra le parti.

L’articolo 818 del Codice Civile stabilisce, inoltre, che le pertinenze seguono le sorti dell’immobile principale. Tuttavia, se una pertinenza viene utilizzata in modo indipendente dall’abitazione, potrebbe perdere questo status. Ad esempio, un garage affittato separatamente a terzi potrebbe non essere più considerato pertinenza.

Categorie catastali e agevolazioni fiscali

Dal punto di vista fiscale, le pertinenze possono beneficiare di agevolazioni se legate a un’abitazione principale. Tuttavia, la normativa prevede un limite massimo di una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2: cantine, soffitte e magazzini;
  • C/6: garage, autorimesse e posti auto;
  • C/7: tettorie chiuse o aperte.

Se si tratta di una prima casa, le pertinenze rientrano nell’esenzione IMU e possono godere di altre agevolazioni fiscali. Per le seconde case, invece, le pertinenze vengono tassate separatamente dall’immobile principale.

Permessi e regolamenti per la costruzione di pertinenze

In alcuni casi, la realizzazione o la modifica di una pertinenza richiede permessi specifici. Le opere minori, come piccole tettoie o ripostigli prefabbricati, possono rientrare nell’edilizia libera, a patto che rispettino le norme comunali. Per interventi più rilevanti, come la costruzione di un garage o l’ampliamento di un locale esistente, potrebbe essere necessaria una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Se l’intervento modifica in modo significativo la struttura dell’edificio, potrebbe essere richiesto un Permesso di Costruire.

Conclusioni

Le pertinenze rappresentano un valore aggiunto per un’abitazione, sia dal punto di vista pratico che fiscale. Possono migliorare la vivibilità della casa e, in alcuni casi, contribuire a una riduzione delle imposte. Tuttavia, è importante conoscerne le regole per evitare errori in fase di acquisto, vendita o modifica dell’immobile.

Come vendere casa con un mutuo in corso
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Vendere casa con un mutuo in corso

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Quando si acquista un immobile con un mutuo, si avvia un impegno finanziario che spesso dura molti anni. Tuttavia, possono verificarsi cambiamenti di vita che rendono necessario vendere la propria casa prima di aver estinto il mutuo. Questa situazione, apparentemente complessa, è più comune di quanto si pensi e, con le giuste informazioni, può essere gestita senza troppe difficoltà. 

È possibile vendere casa con un mutuo attivo?

Sì, vendere una casa con un mutuo in corso è possibile. Il proprietario non è obbligato a rinunciare alla vendita, poiché il finanziamento è un accordo tra l’intestatario e la banca, che non detiene diritti di proprietà sull’immobile. Tuttavia, è essenziale gestire il mutuo residuo, che può essere trasferito o estinto. In queste operazioni, l’istituto di credito gioca un ruolo cruciale, dovendo valutare e approvare ogni passaggio.

Le opzioni per vendere casa con un mutuo

Chi vuole vendere una casa e acquistare un nuovo immobile può scegliere tra diverse soluzioni per gestire il mutuo esistente:

  • estinzione anticipata del mutuo: è una pratica molto comune tra chi decide di acquistare una nuova casa tramite un finanziamento. Questa operazione può avvenire in due modalità principali:

    1. estinzione del mutuo prima del rogito: se il venditore dispone dei fondi necessari, può saldare il mutuo prima della stipula del contratto definitivo per la nuova proprietà. In tal modo, la banca procede a rilasciare sia la quietanza di estinzione, che l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca;

    2. estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo scenario, il debito viene estinto utilizzando parte del ricavato della vendita della casa ancora ipotecata. L’acquirente, al momento del rogito, consegna un assegno all’istituto di credito, che successivamente rilascia la quietanza e procede alla cancellazione dell’ipoteca.

    Questa procedura rappresenta una soluzione vantaggiosa sia per il venditore/mutuatario sia per la banca, poiché consente di chiudere il rapporto finanziario in modo definitivo e senza ulteriori vincoli;

  • accollo del mutuo: è una soluzione che permette di acquistare una casa già gravata da un finanziamento, subentrando nel contratto del mutuatario originario. In pratica, l’acquirente si impegna a pagare alla banca il debito residuo fino alla naturale scadenza del mutuo, assumendo così il ruolo di nuovo debitore. Questa operazione è possibile solo previo consenso della banca, che deve valutare l’affidabilità creditizia del nuovo mutuatario, e dell’acquirente stesso.

    Un vantaggio dell’accollo è che l’acquirente può evitare i costi di accensione di un nuovo mutuo e beneficiare delle condizioni di tasso già concordate, se queste risultano favorevoli. Tuttavia, ci sono anche limiti: l’importo massimo finanziabile è pari esclusivamente al debito residuo, e l’acquirente deve provvedere di tasca propria a coprire la parte restante del prezzo di acquisto. Inoltre, il nuovo titolare riceve il trasferimento di eventuali arretrati o morosità legati al mutuo.

    Esistono due tipologie di accollo:

    1. liberatorio: il venditore viene completamente svincolato dagli obblighi verso la banca, lasciando al nuovo acquirente la piena responsabilità del finanziamento;

    2. cumulativo: il venditore rimane garante, essendo tenuto a intervenire nel pagamento delle rate qualora il nuovo mutuatario non fosse in grado di far fronte agli impegni. Per questo motivo, è essenziale valutare attentamente gli aspetti legali e finanziari di questa opzione prima di procedere;

  • sostituzione di garanzia: questa procedura prevede il trasferimento dell’ipoteca dal vecchio immobile a quello nuovo. In tal modo si mantiene il finanziamento in corso per coprire l’acquisto della nuova abitazione. Tuttavia, questa opzione è soggetta all’approvazione della banca, che non è obbligata a concederla. Se accettata, la sostituzione deve essere formalizzata con un atto notarile.

    Va sottolineato, però, che questa pratica, conosciuta anche come “trasposizione di ipoteca”, è raramente utilizzata nella realtà. Gli ostacoli tecnici e le complessità legate all’istruttoria rendono difficile e limitata la sua applicazione.

Tempistiche e vincoli: quando è possibile vendere?

Le regole temporali per vendere variano in base al tipo di immobile:

  • seconda casa: può essere venduta in qualsiasi momento;
  • prima casa: in occasione dell’acquisto come “prima casa” si ha diritto a delle agevolazioni fiscali, che si perdono in caso di rivendita prima di 5 anni, con aggravio di sanzioni. Qualora però vendendo prima di 5 anni, si proceda al riacquisto di una nuova abitazione principale entro 1 anno dalla vendita precedente, non vi sarà la perdita delle agevolazioni, ne l’aggravio delle sanzioni, potendo peraltro usufruire di un credito d’imposta da utilizzare nella nuova compravendita. 

Come gestire una casa cointestata

In caso di cointestazione dell’immobile o del mutuo, è necessario il consenso di tutti i titolari per procedere con la vendita. Questo vale sia per l’immobile sia per il finanziamento.

Conclusione

Vendere una casa con mutuo in corso richiede una pianificazione attenta e una conoscenza delle opzioni disponibili. Con il supporto di esperti del settore e una comunicazione chiara con l’istituto di credito, è possibile gestire la transizione senza intoppi. Se hai dubbi, rivolgiti a un professionista per garantire che ogni passaggio venga eseguito nel rispetto delle norme e degli accordi contrattuali.

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IMU 2024: quello che c’è da sapere per la scadenza del 16 dicembre

By reliancegroup,

Con l’avvicinarsi della scadenza del 16 dicembre 2024 per il pagamento della seconda rata dell’IMU, è importante chiarire chi è tenuto a versarla, quali sono le modalità di pagamento e le categorie esentate. Questa guida vi aiuterà a orientarvi tra gli aspetti principali dell’imposta.

Dall’ICI all’IMU: cosa sono e quali sono le differenze

Nel 2011 il governo Monti ha introdusse, con il Decreto Legge “Salva Italia”, l’Imposta Municipale Propria: l’IMU. Si trattava di un’imposta patrimoniale che sostituisce l’ICI, l’Imposta Comunale sugli Immobili che era stata introdotta nel 1992, e in parte anche l’IRPEF sugli immobili non locati.

L’IMU è un’imposta patrimoniale che si applica a tutti gli immobili, con eccezioni per l’abitazione principale, a meno che non sia classificata come immobile di lusso (categorie catastali A1, A8, e A9).

Variabile ICI IMU

Determinazione dell’imposta

 Nasceva dalla rendita catastale dell’immobile o terreno, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente fisso stabilito per legge (in relazione alla categoria catastale) e dall’applicazione di un’aliquota comunale stabilita dal Comune di riferimento. La base imponibile si ottiene con la seguente formula: rendita catastale +5% x coefficiente catastale. L’aliquota IMU varia in base a categoria catastale dell’immobile e decisioni delle amministrazioni locali.
Immobili soggetti Immobili e fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli di proprietà. La prima casa è esentata solo se non di lusso, mentre altre categorie di immobili sono sempre soggette all’imposta.
Utilizzo delle entrate Le entrate dell’ICI erano destinate esclusivamente ai comuni. Le entrate dell’IMU vengono condivise tra i comuni e lo Stato per sostenere le finanze pubbliche in maniera più ampia.

Chi è tenuto a pagare l’IMU

L’IMU è obbligatorio per i proprietari di:

  • seconda casa;
  • terreni agricoli non coltivati;
  • fabbricati commerciali;
  • aree edificabili;
  • immobili concessi in uso gratuito ai parenti, a meno che non si rispetti il requisito di residenza stabilito dai singoli comuni;
  • abitazioni principali di categorie catastali A1, A8 e A9 (immobili di lusso).

Come calcolare l’IMU per il 2024

Per calcolare l’IMU è necessario partire dalla rendita catastale dell’immobile, aumentarla del 5% e moltiplicarla per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. L’aliquota ordinaria è dello 0,76%, ma ogni Comune può decidere di aumentarla o ridurla, fino a un massimo dell’1,06%.

Per chi possiede un’abitazione principale di lusso soggetta a IMU, l’aliquota è ridotta e sono previste detrazioni, tra cui una base di 200 euro, con eventuali ulteriori agevolazioni per figli conviventi sotto i 26 anni.

Come pagare l’IMU 2024

Una volta verificato l’importo dell’imposta tramite il calcolatore dell’IMU, disponibile su siti istituzionali dei Comuni o tramite il proprio consulente fiscale, il pagamento può avvenire secondo tre modalità:

  • modelli F24: utilizzabile in banca, negli uffici postali o tramite i portali online degli istituti bancari;
  • bollettino postale: occorre compilare un bollettino postale specifico, inserendo tutti i dati relativi al codice catastale del Comune e alla tipologia di immobile;
  • PagoPA: una soluzione digitale offerta da molti Comuni per un pagamento digitale più semplice e tracciabile.

Esenzione IMU 2024: chi ne ha diritto

Le principali categorie che possono beneficiare dell’esenzione sono le seguenti:

  • abitazione principale: si tratta della dimora abituale dove il proprietario ha la residenza anagrafica insieme al suo nucleo familiare, questa però non deve rientrare all’interno della categoria di immobili “di lusso”;
  • immobili posseduti da enti non profit: gli immobili destinati a scopi sociali, culturali, assistenziali o sanitari e gestiti da enti non a scopo di lucro sono esenti, a condizione che non siano utilizzati per attività a scopo di lucro;
  • immobili in comodato d’uso gratuito: alcune tipologie di immobili, se concesse in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado (come genitori o figli), possono ottenere una riduzione del 50% sull’imposta, a condizione che sia il comodante sia il comodatario risiedano nello stesso Comune e soddisfino i requisiti stabiliti dal regolamento comunale;
  • terreni agricoli: sono terreni di proprietà di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

Accedono invece ad una riduzione dell’IMU dovuta i proprietari di immobili affittati con contratti di locazione con canone concordato, regolarmente registrati presso l’Agenzia delle Entrate. I beneficiari possono usufruire di uno sconto del 25% dell’importo dovuto, a prescindere dall’aliquota decisa dal Comune. 

Cittadini italiani iscritti all’AIRE: devono pagare l’IMU?

Nel 2024, i cittadini italiani iscritti all’AIRE e residenti all’estero devono versare l’IMU per gli immobili di loro proprietà in Italia, salvo alcune eccezioni e agevolazioni specifiche:

  • residenti AIRE pensionati: se la pensione percepita è stata maturata in convenzione internazionale con l’Italia possono ottenere, su un unico immobile non affittato e non dato in comodato d’uso, una diminuzione del 50% dell’IMU;
  • residenti AIRE non pensionati: in questo caso non sono previste agevolazioni specifiche. L’IMU è dovuto interamente per gli immobili posseduti in Italia.

Ritardo nel pagamento: cosa succede

Nel caso in cui, entro il 16 dicembre, non venisse saldata la seconda rata dell’IMU, vi è la possibilità per il contribuente di avvalersi del ravvedimento operoso. In questo modo è possibile regolarizzare il pagamento entro limiti di tempo specifici con una sanzione ridotta.

RAVVEDIMENTO GIORNI SANZIONE
Sprint Entro 14 giorni dalla scadenza 0,1% per ogni giorno di ritardo
Breve Entro 30 giorni dalla scadenza 1,5% dell’imposta dovuta
Medio Entro 90 giorni dalla scadenza 1,67%
Lungo Oltre 90 giorni dalla scadenza ma entro l’anno successivo 3,75%

Ruolo chiave dell'agenzia immobiliare nella vendita di un immobile
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Il processo di vendita di un immobile: il ruolo dell’agenzia immobiliare

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Quando si decide di vendere un immobile affidandosi a un’agenzia immobiliare, si inizia un percorso che può sembrare complesso ma che, grazie alla professionalità e all’esperienza degli agenti, diventa molto più semplice e sicuro.

Ecco i principali passaggi che un’agenzia immobiliare, ricoprendo il ruolo di mediatore, seguirà per trasformare il tuo immobile in una vendita di successo.

Valutazione e verifica documentale preliminare

Prima della firma dell’incarico l’agenzia immobiliare:

  • verifica la legittima proprietà, l’identificazione catastale dell’immobile oggetto di incarico, nonché l’esistenza di gravami. Questo avviene grazie all’analisi preliminare degli atti di provenienza, visure catastali, visure ipotecarie e di tutta quella documentazione che fornisce informazioni dettagliate sulla situazione della proprietà. Grazie a tale verifica si potrà accertare l’esistenza di servitù, vincoli, convenzioni, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, essenziale ai fini della successiva valutazione;
  • esegue una valutazione dell’immobile. Analizzando una moltitudine di fattori tra cui la posizione, le dimensioni, gli affacci, la disposizione interna dei locali, le condizioni generali del fabbricato e della singola unità immobiliare, le caratteristiche uniche facendo inoltre un’analisi del mercato immobiliare locale, con l’analisi del venduto di zona e dei comparabili disponibili in vendita in quel dato momento, così da poter determinare il giusto prezzo di vendita. Questa valutazione è fondamentale per posizionare correttamente l’immobile sul mercato;
  • verificare se per l’immobile oggetto di incarico è presente un attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità.

Firma incarico e verifica analitica della documentazione

Una volta firmato l’incarico di vendita l’agente immobiliare che segue la pratica si occuperà di:

  • un’analisi dettagliata della documentazione urbanistica. Tale verifica, anche a seguito di un accesso agli atti presso il Comune, sarà utile ad accertare l’eventuale esistenza di difformità. In tal caso coadiuvato da un tecnico, potrà concordare con la proprietà quali azioni intraprendere ai fini della regolarizzazione (pratiche edilizie in sanatoria, opere edili…). Provvederà inoltre a verificare l’esistenza di pregressi condoni, con particolare attenzione all’ottenimento della necessaria Concessione in Sanatoria;
  • scaricare la planimetria rasterizzata, per la quale sarà necessaria una delega firmata dal legittimo proprietario. Questa rappresenta la versione digitalizzata della piantina catastale dell’immobile. Una volta scaricata ottenuta, si procederà ad una verifica di allineamento tra la stessa e l’ultima pratica edilizia, nonché alla corrispondenza con lo stato di fatto dell’unità immobiliare, procedendo nuovamente a far intervenire un tecnico qualora si riscontrassero anche difformità catastali;
  • far ottenere al proprietario l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), nel caso in cui l’immobile ne sia sprovvisto. Una volta ottenuta la certificazione sarà possibile procedere con la messa in pubblicità dell’immobile, risultando obbligatoria la presenza dello stesso in fase di promozione pubblicitaria, pena l’emissione di sanzioni pecuniarie rilevanti;
  • acquisire e verificare la documentazione condominiale. È di primaria importanza accertare l’esatto importo relativo alle spese condominiali di ordinaria manutenzione, nonché la sussistenza di opere straordinarie deliberate ed eseguite o in corso, con particolare attenzione alle opere straordinarie che determinino plusvalenze tassabili in caso di vendita;
  • ottenere un servizio fotografico professionale dell’immobile.

Promozione

Una volta recuperati tutti i documenti necessari e ricevute le immagini dal fotografo, è possibile procedere con la predisposizione di:

  • testo dell’annuncio pubblicitario sui vari portali;
  • attività di marketing sviluppate ad hoc per l’immobile in questione. Questo include la realizzazione di fotografie professionali, video tour e descrizioni accattivanti. L’immobile sarà poi promosso attraverso vari canali: siti web specializzati, social media, newsletter e, in alcuni casi, anche attraverso pubblicità tradizionale come volantini e riviste di settore.

Gestione delle visite

Uno degli aspetti più critici nella vendita di un immobile è la gestione delle visite. Questo processo richiede una pianificazione meticolosa e una gestione efficiente per garantire che l’immobile venga presentato al meglio delle sue possibilità. L’agenzia immobiliare si occupa di organizzare e condurre le visite con i potenziali acquirenti, risparmiandoti tempo e stress. Gli agenti immobiliari sono addestrati per presentare l’immobile nel miglior modo possibile, mettendo in evidenza i suoi punti di forza e rispondendo a tutte le domande degli acquirenti. Questo include la creazione di un’atmosfera accogliente e professionale durante le visite, la preparazione di materiali informativi dettagliati e la capacità di gestire eventuali obiezioni o preoccupazioni da parte degli acquirenti.

Inoltre, gli agenti immobiliari utilizzano le loro competenze di marketing e le loro conoscenze del mercato locale per attrarre acquirenti seri e interessati. Sanno come valorizzare le caratteristiche uniche dell’immobile, come la posizione, l’architettura, e qualsiasi recente ristrutturazione o miglioramento, per renderlo più appetibile. Durante le visite, gli agenti sono in grado di rispondere prontamente a domande tecniche riguardanti la struttura, le condizioni dell’immobile, e le potenzialità future, offrendo un quadro completo che aiuta i potenziali acquirenti a prendere decisioni informate.

La gestione delle visite da parte di professionisti non solo incrementa le possibilità di una vendita rapida, ma assicura anche che il processo sia svolto in modo trasparente e con la massima sicurezza.

Negoziazione

Una volta trovato un potenziale acquirente, l’agenzia si occuperà delle negoziazioni. Questo include la gestione delle offerte, il raggiungimento di un accordo sul prezzo e la definizione delle condizioni di vendita.

Gli agenti immobiliari hanno esperienza nel trattare con gli acquirenti e sanno come ottenere le migliori condizioni per il venditore. La loro competenza è cruciale per evitare conflitti e assicurare che entrambe le parti siano soddisfatte dell’accordo finale.

Assistenza legale e documentazione

La vendita di un immobile comporta una serie di aspetti legali e burocratici. L’agenzia immobiliare ti fornirà supporto nella preparazione e verifica di tutti i documenti necessari, assicurandosi che tutto sia in regola per la finalizzazione della vendita. Questo include il contratto preliminare, le certificazioni necessarie (come l’attestato di prestazione energetica) e la gestione dei rapporti con lo studio Notarile incaricato della stipula dell’atto definitivo, provvedendo alla trasmissione di tutta la documentazione necessaria. L’assistenza dell’agenzia, ti permetterà di evitare errori e di rispettare tutte le normative vigenti.

Chiusura della vendita

L’agenzia immobiliare interviene fino all’ultimo passo nel processo di vendita, sancito dalla firma del rogito notarile, un atto formale che trasferisce la proprietà dell’immobile. Durante questo importante momento, l’agenzia immobiliare sarà presente per garantire che tutto proceda senza intoppi e per rispondere a qualsiasi domanda possa sorgere. Gli agenti si assicureranno che tutte le formalità siano completate correttamente, verificando che siano rispettati tutti gli accordi relativi alla trattativa. La loro presenza offrirà tranquillità e la certezza che tutto sia gestito professionalmente, permettendo di affrontare questo passaggio finale con serenità e fiducia nella buona riuscita dell’intero processo.

Conclusione

Vendere un immobile con il supporto di un’agenzia immobiliare significa avere al tuo fianco un team di professionisti che lavorano per ottenere il miglior risultato possibile dalla vendita. Dalla valutazione iniziale alla chiusura della vendita, ogni passaggio è gestito con competenza e attenzione ai dettagli, garantendoti un’esperienza serena e soddisfacente. Se stai pensando di vendere il tuo immobile, non esitare a contattarci per una consulenza senza impegno. Siamo qui per aiutarti!